L’Etat évalue les probabilités d’un krach immobilier

Les pouvoirs publics commencent à redouter les conséquences dévastatrices de la bulle immobilière, et l’analyse publiée par le Sénat, assez inquiétante, nous prouve que l’Etat est même allé jusqu’à s’imposer l’immobilisme, pour ne pas aggraver la situation du marché immobilier dans l’Hexagone.

Nous avons déjà vu il y a quelques jours que le projet visant à relever le plafond de ressources pour bénéficier du prêt à taux zéro a été en principe abandonné, pour ne pas rajouter de l’huile sur le « feu immobilier », puisque les sommes prêtées par l’Etat auraient aussitôt été captées par une hausse du prix du m².

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Les pouvoirs publics sont confrontés à un dilemme de taille. Ils doivent choisir entre deux stratégies : aider financièrement les ménages des classes moyennes, qui ne peuvent plus accéder à la propriété par elles-mêmes, mais ce soutien de la demande et par là même de la bulle immobilière pourrait conduire à un terrible krach, ou laisser les primo accédants sur le bord de la route, le temps que le marché s’autorégule, que la demande se tarisse par manque de solvabilité.

Vous remarquez cette phrase lourde de sens : certaines mesures sont annulées pour « laisser s’opérer l’ajustement en cours », pour l’accompagner, éviter de l’entraver, et favoriser un atterrissage de prix moins brutal, pas pour le provoquer.

Il apparaîtrait, qu’au moment où tant de débats font rage sur un éventuel retournement du marché immobilier, et qu’une partie des professionnels et particuliers (avant tout vendeurs ou propriétaires récents) réfutent cette stabilisation, voire une décrue des prix, le Sénat, qui a fait appel à des analystes du secteur de haut vol, fait clairement état d’un ajustement en cours, d’un ralentissement du marché avéré et quantifié.

Le Sénat conclue sa présentation par trois scénarios du marché immobilier, qui sont tous inquiétants. Le premier, le moins terrible pour la croissance du pays, est la hantise de tous les candidats à l’achat, surtout les primo acquéreurs : le fameux atterrissage des prix en douceur, qui les évincerait pendant très longtemps voire définitivement de l’accession à la propriété.

On considère comme atterrissage en douceur une hausse de prix comprise entre 0 et 5%, est EXE BNP estime la probabilité de ce scénario à 40 %. Les deux autres scénarios, prévoient un krach, une chute brutale de prix comprise entre -10 et -40% sur à peine 2 ans.

La situation de l’emploi couplée à une hausse des taux (en cours) pourrait à elle seule faire plonger le marché dès aujourd’hui (probabilité de 20%) et la poursuite de l’explosion des prix en 2006 aurait pour conséquence un retournement encore plus violent dès 2007 (probabilité de 40%).

Les deux derniers scénarios, qui nous donnent le très alarmant chiffre de 60 % d’une probabilité de survenue d’un krach, auraient un impact sérieux sur la croissance et coûteraient quelques points au PIB.

Mais une nouvelle mesure vient d’être bloquée car elle a été identifiée comme pouvant entretenir la demande et donc l’achat de biens immobiliers. Il s’agit de l’aide à l’investissement locatif, que l’article 61 du projet de loi de finances pour 2006, tel que déposé par le gouvernement, propose de faire entrer dans le dispositif de plafonnement des avantages fiscaux au titre de l’impôt sur le revenu.

Source : Le Sénat (conclusion) , Le Sénat (le rapport)