La hausse de l’immobilier et la consommation

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50euro A la suite d’un commentaire à un des mes précédents articles, je vais essayer de faire un petit récapitulatif sur une situation paradoxale (mais d’une actualité brulante!): pourquoi le prix de l’immobilier et la consommation US (mais en Europe, c’est presque la meme chose, voir plus avant) sont-ils corrélés ?

On va procéder des raisons les plus simples à celles plus sophistiquées, ce qui va nous faire entrevoir une petite facette de la crise du subprime, que certains intervenants prétendent (sous couvert d’anonymat!) encore etre « sous controle ».

1. Le plus simple à comprendre, c’est que durant un boom de l’immobilier (et une baisse des taux de crédit), les seniors se frottent les mains puisqu’ils se retrouvent avec une cohorte de primo-accédants prets à acheter leur pavillon tout naze avec potager en friche. Des plus-values de 200% voir plus deviennent alors raisonnables, ce qui permet à pépé d’offrir à mémé la croisière Pascal Sevran dont elle rève depuis son premier poste TV noir et blanc. Donc, au début du boom, les vendeurs agés dépensent leurs plus-values avant d’aller à l’hospice …

2. Pour qu’il y ait des transactions, il faut (malheureusement ?) des intermédiaires: agences, notaires, démarcheurs, préteurs, syndics … tous payés à la commission. J’ai vu sur la Cote d’Azur des frais d’agence s’échelonnant entre 6% et 10% du montant! Ca en fait des sous à dépenser durant une période à 30 transactions finalisées par semaine!

3. Et puis tout de meme, on parle de maisons (« l’amour de la pierre »), ce qui nous amène à considérer les architectes (qui nous font du chef-d’oeuvre créatif à la chaine), les entreprises de construction (du patron à l’ouvrier). Tout cela a un effet relutif sur le PIB de la zone en plein boom; c’est comme ceci que l’on explique la forte croissance espagnole de ces dernières années, et il se passe à peu près la meme chose en Italie du Sud. Bien entendue, cette « croissance » est financée par de la dette domestique, ce qui n’empeche pas les heureux bénéficiaires de voir leur cash-flow progresser.

4. Enfin, lorsque le boom est bien installé, surgit l’idée extraordinaire de « l’extraction de valeur » (en francais « pret viager », ou « hypothèque rechargeable« ). Le principe est simple, on gage son bien immobilier afin d’obtenir du cash (pour consommer) sur la base de sa valeur liquidative; dans l’hypothèse de prix en augmentation, on peut donc retirer de la valeur à intervalles réguliers sans rien faire de spécial. Par contre, dans le cas contraire, l’insolvabilité guette, à moins que la descendance (décidemment, elle a bon dos!) ne soit en état de racheter l’hypothèque.

La beauté de la chose, c’est qu’à la différence des situations passées, le risque repose maintenant presqu’intégralement sur les ménages, vu que les banques sont raisonnablement couvertes contre les risques de crédit (c’est là ou le subprime rentre en jeu; dans ce dernier cas, la couverture n’est pas suffisante et les préteurs se retrouvent dans le pétrin).

Par contre. en cas d’atterrissage brutal, le risque de contamination dans l’economie générale est bien réel à cause des points 2., 3. et 4., à la difference du krach internet, qui lui était resté cantonné à des secteurs très marginaux de l’économie.

(16 commentaires)

  2. à la difference du krach internet, qui lui était resté cantonné à des secteurs très marginaux de l’économie.
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    ca n’a pas empeché certaines valeurs defensives (donc non cycliques) de voir chuter leur cours de -50%
    comme par exemple : carrefour

  3. Tout le monde disait que le krash immobilier des années 90 n’arriverait pas. Conclusion : souvenez-vous, le Crédit lyonnais a été en faillite virtuelle.
    J’ai toujours pensé que quand la bourse montait, l’immobilier baissait. Attention, certains signes ne trompent pas. Comme les panneaux « à vendre » obstibément fixés et qui ne disparaissent plus…

  4. Oh la la le mot tabou kra… tout sauf ça!! tout les professionnels du métier parlent de « réajustement », « stabilisation » et d’assainissement » du marché 😉

  5. Chers compatriotes,
    C’est grave, j’ai 5 appartements que je n’arrive pas à vendre sur Fontenay sous Bois malgré une baisse du prix de 20%.Que vais je faire?C’est très serieux!!!!!

  6. les professionnels
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    j’adore ce mot, car lorsqu’on pose une question a ces fameux « professionnels », il ne savent pas quoi répondre, alors donnent des réponses vaseuses
    Je vis de la bourse, et je paie l’isf, et s’il y a une chose que je sais, c’est que le krach n’est pas loin

  7. Chers compatriotes,
    C’est grave, j’ai 5 appartements que je n’arrive pas à vendre sur Fontenay sous Bois malgré une baisse du prix de 20%.Que vais je faire?C’est très serieux!!!!!
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    les louer??

  8. Moi je ne suis pas proprio, je ne joue pas en bourse, je ne paie pas l’isf, alors le krack j’en ai rien à foutre !!!
    Si quelques riches peuvent y perdre des plumes, tant mieux, pour les classes moyennes … tant pis.
    Néanmoins si ce système financier à la con pouvait se casser la gueule, alors je serais prêt à acheter du champagne (LVMH qui plus est !!!!!).

  9. Moi je ne suis pas proprio, je ne joue pas en bourse, je ne paie pas l’isf, alors le krack j’en ai rien à foutre !!!
    Si quelques riches peuvent y perdre des plumes, tant mieux, pour les classes moyennes … tant pis.
    Néanmoins si ce système financier à la con pouvait se casser la gueule, alors je serais prêt à acheter du champagne (LVMH qui plus est !!!!!).

  13. @ gugus y a pas que les boursicoteurs ou les assujetties à l’Isf qui seront touchés par ce crash y a le ptit plombier du quartier, le ptit électricien et le bistro qui les restaure… enfin on ne dit pas « quand le bâtiment va, tout va » pour rien.

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