(23 commentaires)

  1. faut pas être si méprisant avec les Jeunes : comment voudriez vous qu’ils vous croient ?
    comment pourraient ils imaginer que l’immobilier peut baisser, ils n’ont jamais vu une chose pareille !
    depuis qu’ils s’interressent aux « placements » l’immobilier n’a jamais cessé de monter !
    ils n’ont aucune raison de considerer que ça pourrait ne plus être vrai !
    et quand bien même ils le feraient, comment pourraient ils en être suffisament sur pour ne pas voir leur conviction ébranlée a la moindre hausse, alors qu’ils n’ont jamais vu de baisse ?
    et encore, c’est sans compter la « propagande haussière » des médias !
    compte tenu des « informations » qu’ils ont, je ne vois pas comment ils pourraient raisonnablement conclure a la baisse…
    Réponse de Yanes :
    cher BF, je pousse à la caricature….
    je suis moi-même un jeune de moins de 30 ans
    cette note est aussi une auto critique à mon encontre
    Respectueusement

  2. merci yanes pour ces distractions régulières sur un sujet bien sérieux.
    beaucoup de vérité, super esprit d’analyse, de l’humour et du pathétique, et surtout de l’originalité dans la façon d’aborder la question.
    merci et continue à nous surprendre…
    bon courage
    AF

  3. J’aime beaucoup votre style Yanes, c’est très raffraichissant et ça change des copiés/collés.
    Par contre est-ce le jeune qui est con ou bien le vieux qui a créé une telle situation ?
    Parce que le jeune qui achete maintenant ne pensait qu’a cacher ses boutons il y a 10 ans, c’est donc difficilement lui qui a conduit les prix à ce niveau.
    Réponse de Yanes :
    Bonjour Jey,
    d’accord avec vous,
    Cela dit, les jeunes, par le conditionnement de leurs parents, contribuent à maintenir à flot le marché
    Cordialement

  4. c’etait un jeune de 25 ans qui acheta
    il y a 3 ans , et qui en + a eu
    une promotion dans son taf ( et oui
    comme il etait devenu propriétaire il
    se devait d’etre serieux au boulot )
    moralité revenu en augmentation de 30 %
    et comme il etait pas trop con
    il avait pris un taux fixe …
    des jeunes cons y en a !
    des moins cons y en a aussi , faut pas generaliser …

  5. Je ne suis absolument pas d’accord avec cet article.
    Il est connu et reconnu que payer un loyer paye la rente du propriétaire.
    Il s’agit dès lors d’un arbitrage entre le coût du loyer et le remboursement de l’emprunt (auquel il faut ajouter les frais d’entretien et de mises aux normes, l’impôt foncier…).
    Un jeune qui aura acheté il y quatre ou cinq ans n’aura pas fait une mauvaise affaire car les loyers ont évolué parallèlement au prix du foncier.
    Même en cas de baisse des prix de 20 ou 30%, il y a création de richesse.
    Par contre, celui qui achète aujourd’hui en est UN et un VRAI. Pas un demi, c’est le ROI DES C…
    Il achète en haut de cycle alors que les loyers sont largement inférieurs.
    Et tant pis pour celui qui vend aujourd’hui. S’il est intelligent, il met son bien en location et il touche la rente.

  6. Re-Re Yannès ^^
    je pense pas que votre texte soit si caricatural que ça : a mon avis, il doit même y en avoir plein des jeunes tels que vous les décrivez !
    mon objectif n’étais pas de « critiquer » mais d’ajouter l’idée que ce comportement est « normal » et souvent « inévitable » compte tenu du contexte.

  7. bien tente Yanes,
    mais la, tu t’es un peu emballe dans ta narration, car les taux variables sont tres peu repandus ici en france.
    tu nous raconteras donc une autre version un peu plus credible a l’occasion 🙂
    Réponse de Yanes :
    exact yunik92, en fait il s’agit de prêts à taux capés,
    je ne sais plus si ce

  8. Un con c’est quelqu’un qui ose, qui ose tout, même l’impensable.
    Le con n’a que des certitudes et aucun doute. Il ne se fixe aucune limite car il ne se reconnaît aucune de limite.
    Les cons osent tout,

  9. Peut-être mais avec une moyenne de 7 on est bien loin des lumières, non ?
    Une très forte surestimation du moi, mais limité par ses réelles capacités.

  10. Pourquoi acheter aujourd’hui est-il si con que ca ?
    Il me semble que la rentabilite brute (loyer escompte/prix d’achat) est un indicateur ultime permettant de se decider si oui ou non il est interessant d’acheter (en se fixant un loyer pour lequel on est sur de louer). Si c’est 5 % (superieur a un taux d’epargne normal, c’est ok !
    Qu’il y a t-il de faux dans mon raisonnement ? Je ne comprends pas les arguments du type ‘cycles’ ; il me semble difficile (et perilleux) de predire le futur par rapport au passe, surtout que le monde d’aujourdhui (globalisation, taux d’interets bas…) n’a plus grand chose a voir avec les annees 1990…
    Pourquoi une issue probable de la crise immobiliere ne serait-elle pas une stagnation des prix ? Certes, la demande va s’ecrouler (du a l’insolvabilite des menages) mais pourquoi l’offre ne s’ecroulerait-elle pas non plus ? (les proprietaires decident de ne plus vendre mais de louer). Si l’offre et la demande degringolent, les prix ne s’effondreront pas. Et comme il faut bien loger les gens, les proprietaires loueront sans problemes… Non ?
    J’ai achete un appartement sympa l’annee derniere, a 20 % en dessous du prix du marche et l’ai loue sans problemes (r=5.5 %): je ne pense pas avoir fait de conneries…

  11. « Il est connu et reconnu » : je me méfie des phrses qui commencent comme ça.

  12. tout le monde est certain d’un crack ,
    mais bien peu imagine un scenario a la
    japonaise ( 20 ans de mini-baisse )…. couplé a une hausse des taux on verra bien si tout les locataires
    actuels ( qui piaffent d’impatience d’un crack )auront la possibilité de rentrer dans le marché immobillier !

  13. Je pense aussi que la critique est exagérée. Il faudrait un calcul pour conclure au ridicule de la situation (
    si le coût de son crédit au final + dévaluation de son bien quand il le revendra est supérieur aux loyers qu’il y aurait mis.) non ?

  14. Greg, acheter aujourd’hu n’est pas con…loin de là.
    Ce qui est con c’est acheter avec l’objectif de faire une plus value en revendant dans un délais court.
    Acheter pour placer en louant tiens la route car le but est généralement de créer un revnu complémentaire pour la retraite. De savant calculs démontrerons que en plaçant l’argent en assurance vie ou en bourse on peut gagner plus, mais cela repose toujours sur des prédictions du futur, donc le comparatif est invérifiable.
    Acheter pour se loger est valable aussi, en effet dans cette situation la revente n’est pas envisagée à court terme donc personne ne sait si l’on sera gagnant ou non. Certains vous parlerons de perte de mobilité, à ceux là n’oubliez pas de demander combien de fois ils ont déménagés ces 5 dernieres années…bien souvent les plus sédentaires sont ceux qui cherche à rester mobiles.
    Concernant votre hypothèse de baisse de l’offre elle est en effet très probable et ce serait le prolongement logique des haut volumes de transactions, en effet la majorité des gens qui achètent ne remettent pas leur logement en vente immédiatement…

  16. @Jey
    Le discours ambiant est de dire achetez de l’immobilier, en particulier envers de sgens qui ont déjà un bon bout de carrière professionnelle derrière eux, vous aurez des revenus complémentaires le jour de la retraite.
    Petite précision:
    A la retraite, plus de charges de famille, donc 2 parts et imposition sur le revenu maxi.
    A l’âge de la retraite, il faut générer des revenus défiscalisés pas fortement fiscalisés. Et si en tant que propriétaire, vous n’avez ce jour-là plus de quoi faire du déficit foncier, vos revenus-loyers risquent bien de fondre au soleil.
    L’assurance-vie défiscalisée a dans ce contexte des vertus certaines….

  17. Jey, je ne te rejoins absolument pas. Je ne dirais pas qu’il faut être « con » pour acheter mais acheter en ce moment pour louer est certainement un très mauvais choix :
    – rendement très faible (moins de 4% et je ne parle pas de Paris) compte tenu de la disproportion entre loyers et prix de vente,
    – risque fort de moins value à la clef à moins de vendre dans très longtemps
    Placer en assurance vie (contrat en unités de compte) sur un support en euros à court terme avec possibilité de basculer sur des supports plus dynamique qd l’horizon sera un peu dégagé me semble en effet assez judicieux.
    Quant à acheter pour se loger, je suis d’accord, ce n’est pas forcément un mauvais choix quel que soit le niveau du marché. Personnellement, si je vivais en province, j’achèterai ma maison tout simplement parce que je pourrais le faire en m’endettant sur une durée raisonnable (moins de 10 ans) et pourrai vivre dans le cadre que je recherche pour moi et ma famille.
    Je pourrais acheter en proche région parisienne dans une banlieue sympa mais en m’endettant sur plus de 30 ans. Et cela, ce serait je pense une énorme bétise.

  18. Jey c’est un AI frustré qui fabule et dit des choses pas vraies. Il a essayé de pourrir ce blog il y a qqs mois.
    C’est un provocateur mythomane.
    Ce soir il a écrit que l’agent immobilier défend tjs les intérêts de l’acheteur. On l’a censuré.
    Ne vous fatiguez pas à entrer dans son jeu.

  19. Septime, je suis d’accord avec toi, dans le cadre d’un placement à court ou moyen terme il n’est pas judicieux d’acheter pour louer.
    Par contre ce que je voulais dire plus haut c’est que si l’on vise du long terme personne n’est aujourd’hui capable de dire si le choix peut être valable ou pas car personne n’est capable de prédire l’etat du marché dans 15 ou 20 ans.

  20. Marie, il est facile de déformer les propos tenus par quelqu’un après que l’on ai censuré ces mêmes propos.
    D’ailleurs je remarque que tu admets enfin pratiquer la censure…
    Je pense que tu gangerai beaucoup a accepter les débats et à laisser s’exprimer les gens qui ne pensent pas comme toi.
    A moins que ce blog n’ai pour vocation de permettre aussi aux gens de débattre et de confronter leur points vue.

  21. Salut Jey,
    De retour à ce que je vois. Pour ceux qui ne savent pas, son avis n’est pas sans interets personnels… En effet, il est AI. Mais bon, sache que je connais deux amis qui sont AI (mais gérent principalement du syndic et très peu d’achat/vente) et ils sont d’accord avec la ligne de conduite de ce blog avec tous ceux qu’ils connaissent. Ils ne déconseillent pas forcement d’acheter, mais de bien négocier le prix. Ne pas hésiter à demander une moins value supérieure à 20%…
    Au pire si ta proposition est refusée ou bien qu’il a trouvé preneur, dans 6 mois tu auras deux autres biens équivalents. Faut pas se presser.
    Tous leurs gros clients sont retirés du maché d’investissment depuis plus d’une année. Ils attendent que le marcé se casse la figure pour revenir.
    Après, comme le dit l’article, il est difficile de changer l’avis d’un c.n, alors faut si malgrès les infos de ces derniers mois ils ne veulent rien comprendre, il faut les laisser plonger.
    Ensuite, la rentabilité d’un bien est une bonne mesure de quantifier la veleur de son acquisition. MAis attention, il ne faut rien oublier. Les impots fonciers, l’entretien ne sont pas négligeables. Et moi m^me attentif au marché, je peux vous dire que les bonnes occasions ou l’on trouve une rentabilité brute de 5% sont très rares.
    Exemple. Appartement de 50 m² loué 500

  22. Bonjour Benjamin,
    Ravi de voir que tu interviens toujours. A mon humble avis, un rendement brut de 5% est insuffisant pour motiver un placement dans l’immobilier.
    Si on prend ton exemple et en admettant que les frais d’agence et de notaire sont inclus dans le prix que tu mentionnes, une fois pris en compte la taxe foncière et l’imposition (partons sans être aggressif outre mesure sur 20%), tu descends allègrement sous les 4% de rendement net. Et je ne parle pas des charges d’entretien que tu évoques…
    A ce stade, mieux vaux un bon contrat d’assurance vie en unité de compte si on a 120 K

  23. @septime,
    Compte tenu de la manière dont sont calculés les bilans fiscaux pour les investissements locatifs, pour un coût complet équivalent (prix d’achat+frais + coût du prêt), il vaut mieux un prix de vente plus faible et un taux de prêt élevé qu’un prix de vente plus élevé et un taux de prêt faible.
    Pourquoi? parce que dans l’immobilier ancien, les intérêts de prêt génèrent du déficit foncier alors que le capital ne peut être amorti.
    Par conséquent, même si les taux montent significativement et que la hausse des taux est compensée par la baisse des prix, ce schéma est plus intéressant pour un investisseur qui a donc intérêt ….à attendre!
    Pour celui qui cherche à acheter pour se loger, statu quo.
    bon week end

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