Immobilier à Marseille..

Amis de le vieille pierre, je vous recommande cet article : «A Marseille, pas de bulle en vue sur le vieux port». Faire des prédictions, cela revient à jouer les « madame Soleil », sorte de sorcières modernes car, en ce qui concerne le marché immobilier, les informations auxquelles on a accès sont d’un flou artistique consommé. En voici un bel exemple, et je vous propose de le « traduire » avec moi.

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Quand on cherche à déboguer un programme informatique, et que l’origine de la panne est mystérieuse, il y existe toujours des voies détournées pour comprendre ce qui coince. Alors qu’aucune information sur l’origine REELLE du bug n’est vraiment – à première vue – disponible, derrière ce – double – langage anodin il y a un vrai état des lieux. Vous connaissez quelque chose de plus abscon qu’un PC, à part la physique quantique ?! Cela requière pas mal de talent et le « floutage ». L »immobilier n’est pas en reste, et le langange journalistico-immobilier qui nous mène en bateau à travers le port de Marseille, que voici en photo, nécessite une séance de décodage.

« Dans le neuf, on constate une reconstitution du stock liée à une exigence accrue des locataires. » Lisez, je vous prie : « reconstitution du stock » = pas ou plus de pénurie . « E xigence accrue » : loyers trop élevés pour une offre de plus en plus abondante.

« Les études locales montrent qu’il y a un décrochage entre les prix pratiqués dans l’immobilier et les revenus des gens d’une part et la valeur réelle de la construction d’autre part » Que dire ? Lapalice, enlève ton masque.

« Il semble probable de voir la durée des transactions s’allonger encore, les prix se stabiliser, voire baisser légèrement, mais pas un crash comme le supposerait une baisse de 30 à 40 % sur 5 ans. » Au passage on anticipe déjà les problèmes à venir dans les prochains mois : hausse de la durée des transactions, stabilisation ou baisse légère des prix (en fait, ça baisse déjà dans pluisieurs quartiers, comme à Madrid, mais chut!). Cette habile rhétorique permet de  citer les arguments baissiers tout en les niant vise à se construire une crédibilté future (« on l’avait prévu, c’est normal… »). Et les introduit de façon optique dans le tableau, tout en en niant la sustence, et on s’achète a priori sa future virginité.

Puisqu’on nous « lâche », mine de rien, un crash défini ici comme une baisse de 30 à 40% sur 5 ans, faisons un peu de maths :

Le bien A vaut 100 000 en 2005, une baisse de 30% sur 5 ans nous amène à une valeur de 70 000 en 2010, soit une baisse d’environ 7% par an. Il suffit de peu… Il est donc difficile de comprendre comment le marché pourrait se maintenir, à moins de larguer des caisses de billets de 500 euros par hélicoptère.

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En effet c’est la solution préconisée, mais exprimée d’une façon moins imagée : « on s’oriente davantage vers des solutions pour solvabiliser les ménages, pour trouver de nouvelles solutions de crédit que vers un effondrement des prix. »

J’adore cet article ! Finalament, il rend très bien compte de la situation actuelle, si l’on veut bien se donner la peine d’enfiler la bonne paire de lunettes. Il y a plusieurs entrées, quelle chasse aux trésors et quel exercice de style !

On peut y relever des choses assez surprenantes, les « cherchez 10 erreurs » fastidieux pour les novices, habilement incrustées dans le décor. Cela s’appelle ça la « technique de l’arbre qui cache la forêt » (roulements de tambour), et elle sévit avec succès dans les communiqués officiels et la presse.

L’article écarte, tout en y faisant allusion, l’existence d’un bulle spéculative. Tout en reconnaissant la forte hausse des ces dernières années, il table sur une stabilisation des prix sur la base de arguments, assez tenus. Oui, j’ai beau lire et relire, je ne vois que deux arguments, assez légers somme toute, en faveur d’une stabilisation. Les voici :

Argument 1: il y a de fortes disparités sur les prix au mètre carré entre les différents arrondissements de la ville. Opposition quartier Nord et Centre Nord avec les quartiers Sud et Est. La tendance est au rattrapage et cela devrait se confirmer en 2006. Je reviendrais sur le phénomène de lissage dans un autre article.

Argument 2 : la FNAIM note que les transactions y sont plus importantes parce que les acheteurs ne trouvent plus ailleurs, mais aussi parce qu’on redécouvre ces quartiers, dynamisés par des projets type Euroméditerranée ou ZAC.

Voici les remarques à chaud, de la part d’un très cher ami marseillais qui connaît bien la ville : « les quartiers Nord et Centre Nord constituent les quartiers les plus chauds, les plus pauvres et les plus vétustes, le gens qui vont vivre là-bas le font parce qu’ils n’ont pas les moyens d’aller ailleurs. Moi j’aime bien les quartiers Centre Nord pour leur côté populaire, un peu comme le Belleville de Paris, mais c’est des quartiers qui font peur à la plupart des gens. Un rattrapage notable ? Il ne faut pas rêver ! »

« Les projets pour dynamiser la ville ne sont que ça, des PROJETS dans une ville ou l’activité économique est assez faible, et jusqu’a présent ça ne donne rien de significatif, Marseille reste une ville très pauvre malgré sa taille. » Voilà que nos deux arguments sont déjà caduc s. Et puis, a-t-on déjà vu une ville comme Marseille avec des prix identiques d’un bout à l’autre ? Cette histoire de la poursuite du lissage ne prend plus, on a tiré sur la corde tant que l’on a pu…

Voila donc deux arguments en carton pâte, que l’on nous a exhibé pour masquer la forêt des arguments qui vont dans le sens d’un blocage du marché. En effet, si on omet nos deux fumigènes, que reste t-il de l’article ?

« Dans la hiérarchie des villes les plus chères, Marseille est passée de la septième place en 1998 à la deuxième en 2005. » Les prix sont montés plus vite qu’ailleurs à Marseille : trop peut-être ? Donc la marge de maneouvre est encore plus inexistante qu’ailleurs.

« La grande sagesse chez les acheteurs qui n’achètent plus n’importe quoi à n’importe quel prix. » Soit les acheteurs n’ont plus les moyens de suivre, soit tous ceux qui pouvaient/voulaient acheter l’ont fait et il n’y a plus de marché à la vente…

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Alors, à Marseille, qui se réveille (après la hausse record en France !), on a le tournis, serait-ce l’anis ?

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