Un agent immobilier décode le lissage des prix

Marie Phoenix : Les lecteurs du blog finance souhaiteraient avoir la vision d’un professionnel sur le lissage des prix, le rattrapage des prix des quartiers moins cotés, qu’ils observent depuis des années. Je vous remercie d’avoir accepté de nous répondre aussi rapidement.

Agent immobilier (92) : En effet, depuis plusieurs années, un peu partout dans l’Hexagone, à Paris, Marseille ou Toulouse, on constate que les quartiers moins attractifs rattrapent les « beaux quartiers », et les biens moins cotés, les « biens de qualité ».

M. P. Comment expliquez-vous ce phénomène ?

A. I. C’est un phénomène typique d’un marché en surchauffe, en hausse. C‘est logique d’ailleurs, puisque le prix du m² augmente plus rapidement là où le prix de base est plus faible. Après la flambée des prix dans les zones les plus recherchées, ces zones moins chères attirent une demande qui ne parvient plus à être satisfaite dans des quartiers « moyens », voire les « beaux » quartiers, les prix dans ces derniers s’étant lissés eux aussi, donc étant sensiblement les mêmes.

M. P. Une sorte de contagion… de la hausse.

A. I. Il y a eu incontestablement un effet domino. Or l’arrivée de ces nouveaux acquéreurs, exclus des quartiers plus chers, en se rabattant sur des zones plus accessibles, en « surgissant » avec des moyens supérieurs à ceux de la population « locale » de ces zones, de la clientèle « traditionnelle », entraîne une flambée rapide et spectaculaire. Des hausses de 30 à 50% ont été enregistrées dans les banlieues moins favorisées ou les quartiers très populaires.

M. P. Les acheteurs n’ont pas conscience se surpayer des biens dont les prix ont explosé plus que de raison ?

A. I. Bien évidemment, mais ils n’ont pas le choix. Une nouvelle demande – inhabituelle arrivant, plus solvable, les vendeurs veulent en profiter et gonflent les prix autant que possible au fil des mois. Cela incite les gens jusqu’alors non vendeurs à le devenir et les prix continuent leur montée.

M. P. Les gens donnent l’impression d’avoir perdu le sens des réalités… d’être sous influence des publicités, des médias…

A.I. Encore une fois, c’est un comportement « logique ». Ce qui paraissait « invendable », ou trop cher, trouve plus facilement preneur dans un marché en pleine effervescence. Les gens se disent « si je n’achète pas maintenant, je ne pourrai plus le faire dans quelques mois ».  Et l’emprunt à taux bas et des avantages fiscaux ont fait le reste.

M. P. Un exemple de lissage géographique des prix ?

A. I. Aulnay-sous-bois, un « cas d’école », est régulièrement cité par tous les spécialistes du secteur, avec une hausse voisine de 50% en 2004, et une hausse à deux chiffres en 2003. Personne ne se serait attendu à une telle explosion des prix. Nous étions inquiets et la flambée de violence de certains quartiers en novemebre 2005, est à mon sens indirectement liée à la dégradation de la situation du logement, et en particulier à l’exclusion à l’accession à la propriété.

M. P. Comment la situation évolue ?

A. I. Les flambées ont été réelles dans des zones défavorisées en 2005, contrairement aux quartiers chics, qui ont déjà repris le chemin de la sagesse. Ceux qui pouvaient y acheter l’ont déjà fait les années précédentes.

M. P. Il est fort à craindre que dans ces zones dites moins « attractives », où les prix ont le plus monté, la retombée sera la plus spectaculaire, fragilisant encore plus leurs populations.

A.I. Effectivement, la baisse risque d’y être plus rapide et plus marquée. Tout comme l’augmentation, qui y a été fulgurante, entre 2002 et 2005, une fois que les acheteurs n’ont plus pu enter sur les marchés qu’ils convoitaient et où ils investissent ou se logent traditionnellement.

M. P. Avant de vous quitter, et je sais que vous avez un RDV, une phrase sur l’état du marché immobilier français au premier trimestre 2006 ?

A. I. Dans les zones rurales et les départements dépeuplés, comme l’Indre, le Cantal, l’Allier, la Corrèze ou la Creuse, les prix du m² ont entamé leur baisse depuis plusieurs mois. Ce sont des départements peu peuplés, et qui ont un solde migratoire négatif ou stable. La montée des prix y a été totalement irrationnelle et le lissage incompréhensible.

M. P. Créée artificiellement grâce au mythe des richissimes anglo-saxons qui raflent tout dans nos villes et surtout nos campagnes. Sans oublier les riches parigots qui grâce au TGV peuvent travailler chez eux et vivre à la campagne. Et comme les 4 à 6 heures quotidiennes passées dans le train leur laissent du temps et de l’énergie pour les loisirs, ils retapent les fermes et font quadrupler leurs prix. Et le reste de la France ?

A. I. (Rires). Les départements qui ont une métropole importante, comme la Gironde, les Bouches-du-Rhône, la Haute Garonne et bien sûr l’Ile-de-France, ne montrent pas pour le moment de signes de baisse importante. Tout au plus une stagnation et une baisse ponctuelle sur des biens avec des défauts majeurs. Mais les acquéreurs sont de plus en plus exigeants et prennent leur temps, prospectent, négocient… Les loyers ne montent plus car l’offre est plus abondante.

M. P. Est-ce que les loyers baissent ? En ce moment, les gens cherchent à déménager pour moins cher.

C’est vrai ! A Paris et dans le 92, les loyers stagnent. Les baisses de loyers annoncés dans la presse n’incluent pas les charges et l’échantillon n’est pas représenatif du marché dans son ensemble. Les loyers ne baissent que très peu, surtout lors du changement de locataire si le précédent loyer avait été considérablement surestimé. Les gens cherchent à déménager pour moins cher, ils lisent la presse vous savez.

Mais la réalité ne correspond pas à leurs espérances et les 3 à 4% de ristourne qu’ils obtiendraient en déménageant ne valent pas la peine de déménager, de payer une agence et les frais de transfert. Cycliquement, nous voyons arriver des clients pleins d’espoir, mais au final ils renoncent, le jeu ne valant pas la chandelle.

M.P. Et les ventes ?

A. I. A la vente, les prix résistent mieux à Paris, où la demande est encore soutenue. Dans le 92 et dans le 78, les délais de vente s’allongent au fil des mois, et nous refusons les biens surévalués de plus de 10%, d’après nos critères. Surtout si le bien a des défauts majeurs.

M. P. Je vous remercie pour cet entretien. (Réalisé le 4 avril 2006 par téléphone)

En ce moment, les gens cherchent à déménager pour moins cher, un peu partout en Europe. En Italie, les loyers ont baissé de 10 à 15% en l’espace d’un an. En décembre dernier, l’un de mes amis a réussi sans difficulté à faire baisser son loyer de 15%, car il a trouvé plusieurs logements similaires au sien et dont le loyer était inférieur de 20%. La propriétaire a accepté sans discussions pour garder son locataire. Les propriétaires savent qu’ils ont tiré sur la corde, et que les loyers trop élévés par rapport aux revenus, qu’ils ont « imposé » temporairement, allaient redescendre sur terre. Les propriétaires ont de plus en plus un « profil bas ». Mais en Italie les gens sont réellement révoltés et des actions spectaculaires ont eu lieu, comme ‘l’invasion des pantins pendus dans Rome », représentants les propriétaires surendettés.

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