Imstats vient de publier l’interview d’un banquier. Je vous invite à la lire.
« Pourquoi le marché monte-t-il ? Pour expliquer les variations de marché, on recourt classiquement à la loi de l’offre et de la demande. Ainsi, certains expliquent que la progression des prix actuelle résulte d’une demande existante insatisfaite. Comment expliquer alors la crise des années 90 ? Les besoins en logements pendant toutes ces années sont restés supérieurs au nombre de logements construits. Pourquoi le marché baissait il alors ? L’existence d’une demande ne suffit donc pas à expliquer l’augmentation des prix… » Source : Imstats
Les variables qui influent et fixent la valeur marchande de l’immobilier sont très nombreuses et peuvent différer d’un contexte à un autre. Il est donc illusoire de se concentrer sur une en particulier comme la demande solvable.
De plus ces variables interagissent entre elles; on le sait bien mais le problème c’est que l’on ne sait pas trop bien comment (sauf dans les explications a posteriori et encore).Qui peut être certain que la hausse des taux va continuer aux EU et en Europe? Quels facteurs psycologiques prendront le dessus pour influencer le marché ( l’angoisse d’une diminution des retraites va-t-elle augmenter le demande d’immobilier? l’anticipation d’un retournement du marché va-t-elle accélérer un recul temporaire de la demande?, etc..)
Dans certains Etats, l’immobilier est au plus mal, dans d’autres au plus haut et dans la plupart la situation est confuse. La Chine est l’exemple idéal de tous ces problèmes avec en vrac :
– une hausse continue des prix
– quelques signes temporaires de rechute mais très localisés et sur le marché du logement haut de gamme
– une demande forte mais peu solvable pour le logement haut de gamme
– une pénurie de logement de moyen standing
– une spéculation effreinée étrangère (hausse du yuan anticipée) et locale qui soutient une demande de logement haut de gamme à cause de l’absence de placements alternatifs (qui serez assez fous pour placer ces profits dans la bourse ou dans les banques surendettées chinoises? Certainement pas les détenteurs de capitaux peu licitement gagnés!)
– une politique publique laxiste
– une classe moyenne en développment exponentiel
j’en passe; tout cela pour dire que s’il y a retournement du marché immobilier, il ne sera pas général; certaines régions du monde en seront à l’écart comme cetains marchés de certaines régions françaises ou quartiers de métropoles françaises! Mais cela ne signifie pas pour autant que les prix vont continuer monter sans fin : le marché de l’offre et de la demande a ses règles même dans l’exhubérence et même si les individus sont tout sauf rationnels.
GP, Toulouse
En effet c’est l’argent des banquiers qui finance davantage l’achat.
Merci pour vos commentaires…
Marie
Pour moi, il reste un mystère : comment se fait-il que le prix des immeubles augmente fortement, que les loyers augmentent également beaucoup, sans que cela ait une incidence sur le taux de l’inflation qui est de l’ordre de 2 à 2,5% environ depuis des années ?
Parce que l’inflation est calculée hors immobilier ?
C’est une piste…
Et peut-être hors pétrole aussi.
L’inflation est effectivement calculée hors immobilier, hors pétrole, hors tabac, hors alcool etc…
En fait ce sont les prix du kilo de pommes de terees ou la bouteille d’eau minéral qui sont pris en compte dans le calcul de l’inflation. Ces derniers augmentant effectivement très peu d’une année sur l’autre (en tous cas moins que l’immobilier!!!) ou se retrouve à avoie 2% d’inflation.
Pardon, j’avais oublié de signer
« Parce que l’inflation est calculée hors immobilier ?
C’est une piste…
Et peut-être hors pétrole aussi. »
Dans ces conditions, nous serions en période de forte inflation, mais cette inflation serait camouflée par l’utilisation d’un indice édulcoré.
Par conséquent, nous devrions assister à une hausse importante des matières premières, pétrole, métaux etc. et des « valeurs refuge », les actions (la Bourse a doublé en 3 ans), l’or et bien entendu l’immobilier.
La bulle immobilière ne serait pas près d’éclater…
Faux à mon avis, les prix de l’immo dépendent aussi du pouvoir d’achat des agents éco.. les salaires n’augmentant pas (0 inflation constatée sur ce plan), les prix de l’immo sont donc décorrélés des « fameux » fondamentaux quoiqu’en pensent les sbires de la fnaïm.. Ce décalage est permis par :
– l’octroi de crédits longs par les banques
– un effort croissant des ménages qui détruisent leur épargne (désinvestissement), réduisent leur consommation
En conclusion l’augment. des prix de l’immo résulte en partie de l’accroissement de liquidité mondial (les acheteurs absorbent en dernier ressort, merci disent les banquiers) mais pas seulement ! Et si le pouvoir d’achat stagne les loyers n’augmenteront pas longtemps..
Comme celui du lingot qui dort dans un coffre, le cours de l’immo peut varier à la baisse. Alors spéculation ou valeur refuge peu importe, l’indicateur à surveiller plus que les taux de la BCE c’est les stats de mises en chantiers et d’octrois de permis de construire.. Comme toujours le marché overshoote et en ce moment plus que jamais : 2006 sera une année record de plus et quand l’offre progresse 2 fois plus vite que la demande… je vous laisse imaginer la suite, les soldes vont pouvoir commencer ici et là..
Espérons que vous avez raison, et attendons les soldes !
vente a la découpe un scandale qu’il faudra stopper au plus vite.
arretons au plus tot cette pratique qui ne fait que fragiliser les plus démunis
et enrichir les speculateurs.
un locataire occupant doit pouvoir acheter son appartement sans avoir à usubir la plus value d’un intermédiaire
seul la gauche mettra fin à cette pratique, les députés de droite laisse faire.
bravo la cohésion sociale voulue par chirac c’est tout l’inverse aujourd’hui !
les soldes on peut les attendres encore longtemps, vu vu que la quantité de liquidité en circulation n’est pas pret de se tarir malheureusement
ben si justement les taux montent partout, bientôt au japon aussi (cf fin du carry-trade).. quand on met les masses laborieuses à contribution (mais achetez donc !) c’est qu’il est trop tard !!
et personnellement des excès de liquidités j’en ai pas plus qu’avant moi ! ne pas confondre les institutionnels et les particuliers, même si les premiers font payer la note aux seconds…
offre > demande sur le marché = baisse des prix
« Arretons au plus tot cette pratique qui ne fait que fragiliser les plus démunis
et enrichir les speculateurs.
un locataire occupant doit pouvoir acheter son appartement sans avoir à usubir la plus value d’un intermédiaire
seul la gauche mettra fin à cette pratique, les députés de droite laisse faire.
bravo la cohésion sociale voulue par chirac c’est tout l’inverse aujourd’hui ! »
Je ne crois pas, que la gauche est mieux que la droite, ils ont coulé la France…