Je ressens au fil de mes conversations avec les agents immobiliers qu’ils souhaitent la baisse des prix. Ils sont de plus en plus agacés par certains propriétaires qui leur font perdre leur temps et qui bloquent le marché. Certains disent ouvertement qu’ils ne comprennent pas pourquoi les acheteurs ont accepté certains prix, ni comment ils ont financé leurs acquisitions.
Je pense que les agents immobiliers seront eux-mêmes le declencheur de la vraie baisse des prix.
Analyse rapide des faits :
– Les AI vivent bien plus du volume de transactions immo que du seul fait des prix hauts.
– lors du krach de 90-91, les volumes ont baissé de 40% et des centaines d’agences ont fermé boutique
– les primo accedants sont maintenant très minoritaires dans le volume de vente (baisse de 22% de cette population dans les dernières stats !)
– le volume d’acheteurs est donc representé par des propriétaires qui sont deja endettés entre 15 et 25 ans
– les prix sont désormais stables,
– les volumes baissent depuis plusieurs mois
– les proprietaires actuels ont une faible capacité supplémentaire d’endettement pour acheter plus grand, d’autant qu’ils ont du mal à vendre leur bien à un prix suffisant (cf peu de demandes aux prix actuels) pour ne pas etre étranglés par un prêt relai.
– la durée de mise en vente s’accroit, les proprietaires qui souhaitent réellement vendre refusent encore les offres à des prix inférieurs
– chaque future montée des taux de credit va diminuer d’autant le volume de primo accédants et donc de mutations des biens, ce qui accélérera l’inévitable.
Mon avis sur les facteurs de baisse :
– une petite partie des proprietaires n’aura plus la liberté d’attendre davantage (divorce, mutation…) et vendront sans plus attendre, au prix qu’on veut bien leur donner
– les AI rongent leurs economies en ce moment
– sans volume de vente suffisant les AI ont peu de stratégies pour continuer leur activité sans mettre la clé sous la porte :
1/ augmenter leurs commissions pour réaliser le même CA sur un plus petit nombre de transactions, mais c’est une pilule très dure à faire passer à l’acheteur sachant qu’on peut avoir -40% en volume
2/ réduire leur personnel pour s’adapter au volume d’affaires
3/ inciter à l’augmentation des prix à % de commission constant, pour realiser le même CA sur un plus petit nombre de transactions, mais là aussi c’est une pilule tres dure à faire passer à l’acheteur.
4/ quand tout le reste est épuisé et que les finances tirent la langue ( cela prend environ 1 an, cf le palier actuel), commencer à faire son métier et réussir à convaincre le vendeur de vendre à un prix plus faible, acceptable pour l’acheteur.
Dans quelques temps, les AI seront les meilleurs supporters de la baisse des prix !! Une baisse « raisonnable est dans l’interêt du vendeur et de l’acheteur », bien sûr.
Immobilier : les mauvais chiffres américains de novembre 2005
Chiffres USA de novembre 2005 : les reventes de logements chutent de 1,7%
Chiffres USA de novembre 2005 : niveau record de stocks depuis 20 ans
Il y a un segment d’activité à exploiter (sur les secteurs où les agences immobilières sont en sur-nombres) en proposant un service à prix très serré permettant d’attirer les offres les plus abordables et de cette façon d’assécher les agences immobilières clariques des seuls biens vendables car de 10 à 15 % inférieur aux autres biens mis à la vente (c’est le positionnement de prix retenu par les investisseurs souhaitant se désengager).
Il y a surtout la vente des produits maison: les grands réseaux d’AI se font racheter un à un par les grands promoteurs (comme Century 21 par Nexity). Il vont donc vendre en priorité ces biens-là. La vente des biens de particuliers deviendra peut-être annexe.
Mes parents vendent une maison en charente.
Le seul AI présent sur la place leur a propsé une formule que j’ai trouvée sidérante :
Soit un mandat exclusif soit payer pour le référencement de leur bien dans son agence et les frais de publicité.
Cette sommme étant une avance sur l’éventuelle commission perçue par l’AI en cas de vente.
Le futur ?
En tout cas assez symptomatique…
En fait,
comme en GB, les banques vont racheter petit à petit tous les réseaux d’agences immos.
Après leur avoir coupé les rétro commissions versées (1% du montant du prêt en moyenne), ils rachètent les réseaux et proposeront comme déjà BNPPARIBAS via ESPACES IMMOBILIERS BNPPARIBAS, des offres complêtes(assurances, prêt, frais d’agence, protection…).
Le crédit agricole surveille les agences à racheter, le CREDIT MUTUEL CIC est déjà actionnaire de réseaux.
http://www.lefigaro.fr/eco/20060626.FIG000000345_logement_pourquoi_les_prix_ne_chuteront_pas.html
très bon article, très objectif, qui semble plutôt réaliste
c’est juste un commentaire inutile pour faire remonter le lien ci-dessus qu’on ne peut pas lire à cause du sondage 🙂
c’est juste un commentaire inutile pour faire remonter le lien ci-dessus qu’on ne peut pas lire à cause du sondage 🙂
Bon ca marche pas 🙁 Marie le lien svp !! 🙂
http://www.lefigaro.fr/eco/20060626.FIG000000345_logement_pourquoi_les_prix_ne_chuteront_pas.html
Pour Dugoave,
L’exigence de cet AI de voir payer les frais de publicité par le mandant est illégale car contraire à l’article 6 de la loi Hoguet.
Vos parents peuvent le menacer d’une plaine au Tribunal d’Instance pour escroquerie.
Cela étant, je suis aussi en Charente et il y a toujours un AI concurrent à qui proposer le mandat de vente…. d’ailleurs, vous le reconnaissez implicitement puisque vos parents ne sont pas enclins à lui céder un mandat exclusif… c’est donc qu’il y a d’autres moyens de vendre !
http://www.lefigaro.fr/eco/20060626.FIG000000345
_logement_pourquoi_les_prix_ne_chuteront_pas.html
cette fois ca devrai marcher!
Pour Frog
L’hypothèse développée est intéressante et bien construite. Mais les pieds du tabouret sont sciés : le postulat sur lequel se fonde tout le raisonnement est que l’offre est pénurique.
Ce postulat a été démonté hier soir par le Président de la République lui-même qui a annoncé la mise en chantier de 410 000 logements en 2006, chiffre jamais égalé. L’offre n’est pas pénurique, loin de là. En revanche, la demande solvable se raréfie. C’est pourquoi cet article du Figaro ne tien pas la route.
Quel grand journal qu’est ce figaro. On en redemande.
Outre le fait, qu’une fois de plus, on peut y lire n’importe quoi, ce qui est particulierement intéressant ces temps ci, c’est que TOUS les articles sur l’immobilier ne parlent plus de hausse, mais surtout de l’impossibilité que ça chute en 91, blablabla.
Nous ne sommes plus dans les temps euphoriques; les « professionnels » s’escriment aujourd’hui à rassurer tant qu’ils peuvent pour justement eviter le même krach qu’en 91.
Tout est histoire de psychologie, il est fort à parier qu’ils ne pourront pas enrayer le phénomène de la baisse; quand la majorité des gens auront compris les risques d’acheter aujourd’hui (et le bouche à oreille va très vite, les discussions ont changées aujourd’hui)), ça va déchanter sévère.
Pour le moment, c’est l’immobilier sous perfusion à grand retour d’articles avec la complicité des journaux dont leurs bénéfices proviennent de la publicité des annonceurs immobiliers.
Il n’est plus bon d’être quand le secteur du logement, ça va pêter.
prophetes, et grands specialistes de l’apocalypse, ou plutôt locataires oubliés de l’autre coté de la fracture immobilière. Vous avez fais le choix de prier tres fort depuis des années pour une baisse de l’immobilier qui n’arrivera pas, bon, tres bien, qui vous en blâmerais étant donné l’injustice flagrante de cette réalité concernant ce problème de logement, mais puisque vous ètes si malins et semblez deviner l’avenir mieux que tout le monde, pourquoi n’avez vous pas vu depuis dix ans que le marché allait s’envoler, et pourquoi n’avez vous pas investis dans l’immobilier alors? (puisque vous etes friands de compte d’apoticaires, dans ce cas vous seriez contents puisque vous auriez pu emprunter tres peu d’argent et seriez dejà presque en fin de credit, donc sans rien à payer par mois) et aujourd’hui, puisque vous avez encore une fois tout compris (en general, ceux qui savent comment faire un tres bon placement le gardent pour eux
les agents immobiliers sont gonfles , maintenant que le marche est bloque ils s’en prennent aux vendeurs . ce sont quand meme eux qui ont surevalue les apts . je me souviens qu’en 2004 2005 ils frappaient aux portes pour faire vendre a prix d’or . qui a estime le prix ? ils n’ont qu’a s’en prendre a eux meme . la poule aux oeufs d’or est elle devenue sterile?
a nostradamus : j’espere pour vous et votre fils que vous avez prevu qu’il devienne medecin , chirurgien ou rentier , car s’il foire ses etudes , ce n’est pas avec les perspectives economiques qui s’annonces qu’il va pouvoir se payer un apt a ces prix . heureusement que papa veille sur son petit pour claquer tout ce qu’il aura ramasse dans sa vie . tout le monde n’a pas la chance d’etre bien ne !
A nostradamus : je sur pas sur de bien comprendre le message véhiculé. C’est quand même pas « ça va monter parce que c’est pas descendu il y a 3 ans ? »
Je suis tout à fait d’accord avec Nostradamus. Désolé pour ceux qui attendent depuis 10ans que les prix baissent pour acheter. Mais malgré les 410 000 nouveaux logements il y a toujours pénurie en France (résidence secondaires, nb de personnes par foyer en baisse…).
connaissez vous la chanson « tout va tres bien mme la marquise »
ceux qui pensent que ca va continuer a monter alors achetez donc ! et les autres qui sont de plus en plus nombreux , attendez donc . c’est simple comme bonjour . il y en a pour tout le monde . sauf que le nombre de transaction est en baisse , c’est flagrant ! c’est comme le discours de jacque chirac , qui pretent que tout va tres bien , alors continuez a vous endetter car tout va tres bien . pour une meme realite , il y toujours differents points de vue , ca depend de l’angle de vision . moi en attendant je squat chez mes parents , et je gonfle mon epargne …
Réponse au prophète « Nostradamus ».
Dans la population qui attend les solde, il y comme toi d’anciens propriétaires qui ont anticipé l’éclatement de la bulle. Ils ont constaté que les investisseurs institutionnels vendaient leur parc locatif (à priori, ils le font lorsque le marché est sur le point de se retourner).
Question pour a prophète « Nostradamus ». Quelle est l’année de la mise à la vente massive par les investisseurs institutionnels de leur parc immobilier : 2003, 2004, 2005, 2006 ?
Cette réponse te permettra de comprendre pourquoi une majorité d
Les politiques macro-économiques deviennent de +en+ défavorables à l’immo ; les banques centrales haussent leurs taux, la FED notamment qui soutient le dollar quite à sacrifier l’immo… confirmation cette fin de semaine… que reste t’il comme argument haussier ? l’inertie du marché ?
Oui, il y a pénurie de logement à cause du nombre de personnes par foyer, nombre qui est en baisse.
La raison est bien connu: de 91 à 97, les gens se sont mariés.
D’ou la baisse des prix.
De 97 à 2006, ils ont divorcés.
D’ou la hausse des prix.
Et maintenant, plus personne ne veut se marier. Sauf les hommos, et encore pas tous…
De plus, celui ayant donné un bon conseil il y a trois ans ne peut pas donner un mauvais conseil aujourd’hui.
Surtout si c’est le même.
En effet, chacun sait bien que le monde ne change pas, et que, c’est bien connu, l’immobilier ne peut pas baisser. Sauf de 40% de 91 à 97. Mais ça compte pour du beurre: c’était au siècle dernier.
Que dis-je: au millénaire dernier. C’est dire !
Ca ne peut donc pas nous arriver. CQFD.
Enfin l’argument définitif: celui qui a conseillé bien… conseillera bien.
Car qui a bu… boira.
Soyons donc tous rassuré: l’immobilier ne peut pas baisser.
Lol, je rejoins Brunos, execellent.
Tous vos messages sont contre-productifs
Quand quelqu’un est au bord de la falaise et qu’on souhaite le voir tomber, le meilleur moyen est de lui dire : « Continue à avancer, tu as raison, il n’y a aucun risque! ». Vous, au contraire, vous criez : « Attention! Stop! Arrête toi tout de suite, tu vas tomber! ». Vous n’avez même pas compris que les messages haussiers ont pour principal but de faire exploser le nombre de construction de nouveaux logements
Il faut que celà continue le plus longtemps possible et surtout ne pas essayer d’enrayer ce phénomème. A terme, celà débouchera sur une baisse des prix mécanique et non pas liée à la psychologie.
Arrêtez de penser que ceux qui tiennent des discours haussiers (AI et autres…) sont forcément vos ennemis. Au contraire, ils jouent pour vous, sur le long terme, et de manière bien plus efficace que vous.
A Nostradamus: Vous ne faites pas de propagande. Vous donnez votre opinion, tout en reconnaissant que vous avez cru à la baisse et qu’elle vous rendrait service. Vous êtes déçu qu’elle n’ait pas eu lieu.
En fait, vous êtes comme beaucoup de gens ici, vous sentez bien que le niveau de prix actuel, les prétentions des vendeurs, les espérances des acheteurs qui payent encore ces prix-là n’ont guère de sens à long terme.
Mais les partisans de la hausse à l’infini ont eu raison jusqu’à présent et que les tenants de la baisse à court-moyen terme n’ont pas encore vu leurs prévisions se réaliser, vous retournez chez les haussiers. Mais d’ici quelque temps, vous reviendrez, c’est écrit en filigrane dans votre commentaire.
Merci Nostradamus , grace à vous des centaines de milliers de logement continuent à être construits et ca va faire baisser mécaniquement les prix, merci aussi aux baissiers convaincus qui découragent aux gens d’acheter depuis mi 2005 en haut de cycle, ces derniers contribuent à la baisse des volumes qui font aussi mécaniquement baisser les prix!
Comme quoi, unissons nos forces.
PS j’aborrhe ceux qui se targuent de faire cadeaux d’appart aux fistons (c’est pas leur rendre service) ou ceux qui se targuent de squatter chez papa-maman en faisant gonfler leur épargne.y’a pas de quoi pavoiser.
Permettons à nos enfants d’accomplir leur vie.
Bravo !
Vous êtes excellents !
Marie
« Rédigé par: Pierrot | 27 juin 06 09:36:23
A nostradamus : je sur pas sur de bien comprendre le message véhiculé. C’est quand même pas « ça va monter parce que c’est pas descendu il y a 3 ans ? »
Bien résumé, c’est l’argument sans valeur que… l’on nous ressort chaque fois.
Pour Lorenz :
« Mais les partisans de la hausse à l’infini ont eu raison jusqu’à présent et que les tenants de la baisse à court-moyen terme n’ont pas encore vu leurs prévisions se réaliser, »
Cela semble être une contre vérité, car pour ceux qui suivent de près l’évolution des transactions sur un secteur donné (commune ou quartier), savent que le prix signé lors du compromis de vente et dans la majorité des cas bien inférieur au prix de mise à la vente et cette information est même confirmée par certains agents immobiliers.
Alors stop à la propagande. Notre action a pour but de gérer au plus vite la transition. La débâcle est pour l’automne 2006 voir début 2007 au grand maximum.
Tous les indicateurs sont dans le rouge et le métal est en fusion. Le rapport de force est de façon durable (sur plusieurs année) en faveur des acheteurs (solvables). Ils vont faire leur marché (5 millions de départ à la retraite programmée d
Souvenez-vous de la com d’AXA :
Il y 1 à 2 ans AXA souhaitait pouvoir offrir un petit complément de retraite adossé à un viager aux personnes âgées disposant d
les prix de l’immo sont pas pres de baisser, et le coup de 91, ca fait bien rire, le marché etait tenu par des marchand de biens, et quand bien même, aujourd’hui ils sont revenus bien plus haut, enfin bref de toute façon c’est bien mieux que les prix soient inaccessibles, ca permet de garder des locataires à vie, et en plus visiblement il y en a qui sont tres content comme ça, et qui trouvent ça genial, laissez leur leurs illusions!
« de toute façon c’est bien mieux que les prix soient inaccessibles, ça permet de garder des locataires à vie, et en plus visiblement il y en a qui sont très content comme ça, et qui trouvent ça génial, laissez leur leurs illusions! »
Les propriétaires font actuellement des efforts pour conserver leurs locataires car ils savent qu’arithmétiquement ils n
je prefere squater chez mes parents que de m’engouffrer dans un credit sur 30 ans et nourrir les proprios , les banques et les notaires . en plus ca fait plaisir a mes parents plutot que de les abandonner dans un hospice comme des millions de francais qui n’ont meme pas honte , de venir les voir une fois par mois pour de donner bonne conscience .
« Vous n’avez même pas compris que les messages haussiers ont pour principal but de faire exploser le nombre de construction de nouveaux logements »
Qu’on construise, tant mieux mais je ne suis pas sur qu’arnaquer et saigner les gens pendant 1 géneration 1/2 favorise la construction. Au contraire, celui qui achete sa maison 2 fois le prix normal aurait pu en construire 2 pour le même prix (un pour lui, et un pour le fiston).
Enfin ca me parait louche comme arguments …
« Enfin ca me parait louche comme arguments … »
Ce n’est pas un argument, c’est un constat cynique : en entretenant l’euphorie de la hausse, la peur du manque, et en disant que ça ne peut pas baisser, on est en train de battre des records historiques de mise en construction de nouveaux logements. Pourvu que ça dure…
> « Arrêtez de penser que ceux qui tiennent des discours haussiers (AI et autres…) sont forcément vos ennemis. Au contraire, ils jouent pour vous, sur le long terme, et de manière bien plus efficace que vous. »
Oui, ça on a vu, c’est l’omertà totale sur l’existence d’une bulle dans la presse (ça doit marcher à fond les pots de vin), mais je ne pense pas que pousser le plus de ménages possible à se ruiner dans l’immo, soit une façon très « saine » de « s’enrichir » (disons qu’on fait simplement des économies énormes par rapport à ceux qui ont accepté les prix actuels).
Perso ce que je souhaite est que ça se dégonfle le plus vite possible (et qu’accessoirement les taux remontent => le battage publicitaire autour du crédit immo cesse), afin que chacun puisse accéder au logement en fonction de ses moyens *réels*… Mais bon, ce n’est qu’une utopie…
Frosty, tu es trop impatient.
Ne te fais pas d’illusion, le « discours » officiel restera haussier et rassurant jusqu’aux élections de 2007 et jusqu’à ce que la pénurie soit résorbée.
Ensuite, on lâchera les lions…
allez voir http://www.immonot.com
il me semble que le site est représentatif des notaires, regardez le nouvel article Tendances et surtout le « mot » employé…
Salut Nico,
Merci pour le lien, Marie
« La raison est bien connu: de 91 à 97, les gens se sont mariés. D’ou la baisse des prix.
De 97 à 2006, ils ont divorcés. D’ou la hausse des prix. »
Brillante analyse, … imparablement drôle!
On dirait le discours d’un homme politique ou d’un « expert » dans l’émission « c’est dans l’air ».
Merci pr ces interventions décalées … ça détends bien au milieu des reflexions des uns et des autres ;o)
Mon bon prophete,
A cause ta bonté infinie, tu fais preuve de naiveté. Les « baissiers » sont en fait des acheteurs qui decouragent les autres car comme l’immo monte toujours, il faut s’arranger pourque les biens ne vous filent pas sous le nez.
Il y a 3 ans effectivement c’etait bourré de sites baissiers, mais comme ils ont fait fausse route ils ont perdu toute credibilité, d’ailleurs te souviens tu exactement de quels sites il s’agissait ?
attention a ne pas castrer ton fils quand meme…
« A cause ta bonté infinie, tu fais preuve de naiveté. Les « baissiers » sont en fait des acheteurs qui decouragent les autres car comme l’immo monte toujours, il faut s’arranger pourque les biens ne vous filent pas sous le nez. »
n’importe quoi, pas moi…
C’etait ironique
« Faire preuve de naïveté ». Il faut juger à l’arrivée. Ceux qui sont actuellement en attente sont pour l’essentiel bien informé. Le marché est cyclique avec des très haut de des très bas. On ne peut pas vendre en au du marché et racheter de suite. Car si c’est pour s’agrandir le coût de l’agrandissement est conséquent. Il faut donc bien passer par la « case location » (juste après la « case banque ») en attendant que le marché s’assainisse des derniers excès. Mais il semble que l’on se rapproche à grand pas de ce joyeux moment. C’est vraiment bien calme en cette saison dans les agences immobilières. Le marché est totalement bloqué. Ce n’est pas la remonté des taux déjà programmés pour août qui va fluidifier le marché. Souhaitons de bonnes vacances aux AI..
je confirme: pour un baissier qui est un locataire un peu ecoeuré de ne pouvoir acheter, il y a 9 acheteurs qui veulent etre plus tranquille pour faire des affaires, mais il y a aussi tous les investisseurs qui craignent de perdre leurs locataires
C’est vraiment bien calme en cette saison dans les agences immobilières.
je confirme: pour un baissier qui est un locataire un peu ecoeuré de ne pouvoir acheter, il y a 9 acheteurs qui veulent etre plus tranquille pour faire des affaires, mais il y a aussi tous les investisseurs qui craignent de perdre leurs locataires
Et que dire des locataires propriétaires bayeurs. Il ne faut pas généraliser.
Dans l’immobilier, tout comme à la bourse, pour s’enrichir, il faut essayer de vendre au son du violon et racheter au son du canon. Et moi, j’entends des explosions à l’ouest (USA) dans le lointain.
Toute proportion gardé je souhaite faire un petit comparatif avec la bourse….domaine dans lequel je travaille
En 1999 combien de gens trouvais la hausse déraisonnable combien ont été traité de fous car pendant un an ils ont eu tort?
Les gens qui ont fait de belles transcations maintenant ne peuvent que vous pousser à acheter…un peu comme les gens qui avait gagner en bourse en 1999-2000…
Résultat ces gens ont perdu plus qu’il n’avait gagné et je ne parle meme pas des gens qui les avaient suivi alleché par leur bons conseils…..
Je sais ce n’est qu’un parallèle le marché immo est moins volatile mais il reste soumis au loi economique car il est un actif et donc un vecteur d’investissement parmi tant d’autre…or que nous dit l’economie?
La loi de l’offre et la demande fixe les prix:
Les haussiers vous répondent mais il y a énormément de demande….
Je réponds oui mais si tu n’as pas l’argent nécessaire pour acheter et si les banques deviennent plus restrictifs sur le crédit (ce qui est le cas chez nous)… comment feras tu pour acheter?
mécaniquement la demande baissera à ce moment là…et encore je ne parle meme pas de la hausse des taux en cours ….
Conclusion: Les prix influence aussi la demande et surtout dégrade les conditions d’endettement…
Le pb en france c’est qu’on tiens des raisonnements simplistes dénués de toute logique économique….on peut traiter les américains de beauf mais leur culture économique et financière est bien supérieur à la notre….c’est peut etre pour ca que la baisse a commencé là bas…..
PS: je ne dis qu’on aura un krach je dis juste que les prix baisseront….
PS: je ne dis qu’on aura un krach je dis juste que les prix baisseront….
Oui, et à partir de quel pourcentage de baisse peut-on parler de KRACH ?
Tu veux que je parles franchement…ce que je crains c’est que ce soit long comme baisse…style japon…
Oui mais plus de 70 % ce n’est plus un KRACH, c’est la fin d’un modèle (c’est un trou noir).
30 à 50 % c’est un KRACH (et heureusement que les crédits hypothécaires n