Immobilier : un T3 pour le prix d’un T2 à Poitiers

Je remercie Dichan pour son précieux témoignage. « Sur Poitiers, où j’ai acheté un T3 en De Robien, le promoteur le propose à la location au prix d’un T2 mais assume la différence de prix et il est tout à fait exact que malgré les difficultés à louer les appartements déjà sortis de terre, d’autres résidences se construisent autour… Je crois que cette situation est la conjonction de plusieurs phénomènes :

1/ L’Etat encourage des investisseurs comme moi qui, soucieux de préparer leur retraite tout en réalisant ds économies d’impôts, achètent des biens en profitant de ces lois fiscales. Le problème c’est que la loi est la même parout et pour tous alors que le marché immobilier et les besoins réels en logements sont spécifiques à chaque ville !

2/ Les promoteurs, après avoir épuisé le foncier « accessible financièrement » des grandes métropoles régionales (Toulouse, Marseille, Montpellier…), sont allés acheter du terrain dans des villes moins chères (Albi,Poitiers par exemple) mais sans réellement se soucier de la capacité du marché locatif à absorber une offre qui devient en deux/trois ans surabondante (d’où ces promotions du type T3 au prix du T2). Mais je dirai qu’à la limite le promoteur est dans son rôle !

3/ Des municipalités, qui voyant arriver ces promoteurs en profitent pour faire financer des rénovations de parc immobilier de certains quartiers par le secteur privé et, à titre personnel, c’est contre les municipalités de ces petites/moyennes villes que j’ai le plus de griefs. En effet, ce sont souvent ces même municipalités qui vont dénoncer l’invasion des promoteurs, l’inadéquation de l’offre de location à la demande, etc…

Alors une question se pose : pourquoi ont-elles accordé autant de permis de construire à tous ces promoteurs alors qu’elles savaient pertinemment, à travers leur service d’étude, que l’on arriverait immanquablement à une saturation (mais en attendant, biens loués ou pas, les municipalités encaissent taxe focncière et taxe d’habiation !!!)

Pour résumer :

1/ Un Etat qui incite à construire à travers la défiscalisation mais il est dans son rôle (même si cela ne tient pas compte des spécifités régionales).

2/ Des investisseurs qui répondent à cette incitation (soucis de sa retraite et de défiscaliser) qui sont là aussi dans leur rôle (ce qui n’exclut pas d’exercer son sens critique lors de l’achat du bien !!!).

3/ Des promoteurs qui achètent et construisent massivement là où le foncier est moins cher : ils sont également dans leur rôle (même s’ils ne font pas preuve de clairvoyance et font prendre un gros risques à leur client, risque de vacance locative et/ou de moins value).

4/ Des banques qui ont accordé des prêts très (trop) facilement sans peut être étudier chaque dossier à fond (qualité intrinsèque du bien, capacité de l’emprunteur à faire face à des remboursements en cas de vacance locative…) : elles ont peut être failli à leur rôle de conseil auprès de leurs clients investisseurs (voire de modérateur global dans l’apparition d’une bulle immobilière en accordant trop de crédits).

5/ Des municipalités qui « utilisent » ces promoteurs et ces investisseurs individuels comme un effet d’aubaine mais qui eux, ne sont pas dans leur rôle : parmi tous ces acteurs du marché immobilier, ce sont les seuls à avoir une connaisance exacte du besoin immobilier local et d’avoir les moyens de réguler l’offre à travers l’accord ou pas de permis de construire aux promoteurs !!!

Ma conclusion : en cas de krach immobilier et de faillites personnelles d’investissurs, il serait juste d’aller demander également des comptes à ces municipalités irresponsables même si cela ne dédouanne évidemment pas tous les autres acteurs de leurs responsabilités propres.

Dichan »

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