C’est la journée des Robien, et c’est la aussi la journée des interviews. Je viens d’interviewer un autre lecteur du blog immobilier, Philippe, qui a bien voulu partager avec nous son expérience, hélas négative, des Robien.
Marie Phoenix : Bonjour Philippe, merci de m’avoir contactée pour partager avec la France entière ton « expérience Robien ». Je te félicite pour ton courage et ta franchise, il en faut pour venir raconter à visage découvert un vécu qui n’est pas tout à fait une « success story ». Nous avions déjà publié, hélas, ce type de témoignages, et ce n’est qu’un début, nous en sommes bien conscients : Immobilier : défiscalisation Robien (21), illusions et déboires (1/7).
Philippe Planet : J’ai lu tes articles, ce blog est intéressant et je me tourne vers toi pour te livrer, volontiers, mon témoignage. Et, si quelqu’un peut me donner des conseils, je suis preneur.
Marie Phoenix : je te laisse la parole. Nous avions déjà ajouté Angoulême dans notre liste des « villes noires Robien » : Immobilier : où faut-il éviter les Robien (13) ?
P. P. : Voici donc mon expérience personnelle avec les Robien. J’habite en Ardèche et j’ai des revenus mensuels très confortables avec les impôts qui vont avec.
A la suite d’un démarchage d’un « conseiller en patrimoine », en 2004 j’ai acheté sur plan un F2 de 46 m² à Angoulême. C’est un « package », comportant diverses assurances, notamment des garanties locatives de 6 mois (mais 2 mois de franchise à chaque fois), et ayant une cotisation obligatoire de 140 euros annuels à EDC (association de copropriétaires soi-disant indépendants et censés vérifier mon opération et défendre mes intérêts).
M. Ph. : Nous avons déjà publié un témoignage sur l’inefficacité de ces pseudo associations. Elles ne sont que virtuelles et ne servent qu’à rassurer les acheteurs.
P. P. : Le prix du bien s’élève à 96.000 euros HT, auquels s’ajoutent les frais comme la TVA, les frais de notaire, etc… soit au total 120.000TTC. Montant conforme, et même un peu en-dessous, au prix issu du « guide des valeurs vénales » (que je n’ai pas vérifié). Et voilà où j’en suis aujourd’hui : la livraison de mon bien loi Robien a eu en février 2006, pas de locataire jusqu’à octobre, départ de mon locataire en mars 2007. Le prix moyen au m² à Angoulême étant de 1500 euros, l’estimation de mon T2 faite par une agence locale s’élève à 75.000
Admirer le paradoxe de la chose : cet interview démontre les effets pervers des investissements en loi de robien dans certaines villes alors que les publicités juste en dessous de cet interview vantent la placement à 8 % en immobilier et pour l’investissement de Robien…
8%. bruts ou nets?
De toutes facons, en immaginant que les prix auraient encore augmenté se serait les locataires etudiants, bas salaires qui auraient fait les frais de la hausse. Tu n’es donc pas a plaindre Philippe.
Philippe,
Tu subis les revers de ton individualité qui t’a poussé à vouloir « sauver » ton argent des griffes des impots. Je gagne bien ma vie et je paye des impots conséquents et je trouve ca normal.
Par contre je veux bien faire la chasse aux escrots qui profitent de tout ca.
Un peu rude et démagoge comme conclusion. Ca n’est pas de l’individualisme que de vouloir protéger et faire fructifier son patrimoine ! Ca s’appelle de la prévoyance. Je ne vois pas quel mal à cela.
En revanche, qui a profité des investissements de tout ces « De Robien » ?? des escrocs non ??
ah, Marie, si j’avais lu tes articles avant de signer!!
un bon conseil : achéte toi, pour la prochaine fois un portefeuille en peau de herisson, ou de porc epic. C’est justement le principe de l’arnaque : à 650 km, tu n’y connais rien.
je ne suis pas convaincu du terme « escrocs »..a mon avis il s’agit plutôt d’une chaîne organisée ou chacun prend son pourcentage : le démarcheur, le promoteur, la boite qui commercialise(ifb/akérys), le gestionnaire de l’immeuble..au final, c’est toi qui les engraisse pour moitié et la défiscalisation pour l’autre..et le bien est surfacturé de + de 20% (40 à 50 % dans mon cas)..quand au locataire, encore faut il en trouver pour qu’il participe à l’opération!! personellement, je ne culpabilise pas de défiscaliser, c’est légal, et je ne me mortifie pas de m’être fait embarquer dans cette galère: il y a défaut de conseil, publicité mensongère et préjudice fiancier, autant d’éléments pour être confiant dans le procès que je vais leur intenter..ce qui m’étonne, c’est le peu de contacts que j’ai eu suite à plusieurs appels à témoignages..de 2 choses l’une:
– soit IFB fait bien son travail dans la majorité des cas, ce dont je doute
– soit les heureux copropriétaires sont encore anesthésiés par leur conseiller et sous le charme des projections financières à 10 ans.. ou alors ils ne sont pas allés voir leur bien et ont confiance dans les côtes immobilièeres qu’on peut trouver sur le « nouvel obs » par exemple..2800 euros le m2 sur angoulême c’est totalment faux ..en fait, c’est probablement toutes ces opérations De Robien qui ont fait grimper cette côte de façon virtuelle , car à la revente c’est toujours 1500..çà , les conseillers en défisc le savent certainement mais ils oublient de le dire aux acheteurs..pour ceux qui auraient accès à ce message et qui souhaitent me contacter: charti07@aol.com
bonjour à marie
Rassurée de constater que je ne suis pas la seule à essuyer les escroqueries d’IFB (aux dires de ces sociétés IFB, Akerys et EDC) je suis un « cas »…. Or il s’avère ue l’escroquerie s’avère plus étendue que ce je pensais. Si des personnes ont eu (et continuent…) des problèmes avec ces sociétés, merci de me contacter afin que nous puissions entreprendre une action commune ! (06.21.01.51.18)
eh oui, duret, tu es un « cas »..c’est aussi ce qu’ils m’ont répondu…si ils font comme çà avec leurs 27 000 adhérents, çà fait autant de « cas »!!sauf que selon un expert immobilier ,presque toutes les constructions sur angoul^me sont des De Robien, que le marché locatif est archi-saturé, et que tout ces appartements vont probablement finir dans 10 ans en rachat à bas prix par les HLM..et angoulême est loin d’être une exception..pour ceux qui n’ont pas compris, la mystification est dans les simulations, qui partent du prix qu’ils ont payé et non pas de la valeur de revente..IFB vient de me le cofirmer: ils estiment la valeur vénale de mon bien à 88 000, tout les reste c’est de la TVA, des interets intercalaires, des commisions et des frais de notaire..çà , on ne l’inclut pas dans un prix de revente..concrètement çà veut dire que si mon bien prend 2% par an, je ne rentre pas dans mes frais dans dix ans..de plus, la valeur vénale est calculée en fonction du prix moyen des actes notariés passés sur la ville, et comme il se’est vendu pas mal de De Robien, cette valeur est faussée artificiellment..la vraie valeur de revente, il faut la demander aux agences ou aux experts immobiliers..vu que ce sont des appartements locatifs, çà coince forcément si il y a pas d elocataires..pour ce qui concerne mon bien, je ne suis m^me pas sûr d el erevendre 70.000 à ce jour..
bises à marie si elle me lit
à sa sauce et accuse les victimes d’imprudence, bien ! tres courageux
clap ! clap !
La moitié de sa valeur PERDUE en 1 an, le Robien est une mauvause affaire.
Je me suis fais avoir comme un bleu moi aussi avec ces plans de Robien. Je risque d’y laisser plus de 50 000
Bonjour , je suis moi meme une victime d’un placement de Robien .Je ne sais pas trop vers qui me tourner. Ou en etes vous dans vos deboires ???
Bonjour à tous, je fais également parti des naïfs qui se sont fait embarqués dans cette aventure! En lisant les différents commentaires j’ai l’impression de revivre mon expérience. Le scénario d’Akerys a l’air bien huilé…Je suis un peu rassuré de voir que je ne suis pas seul, mais notre marge de manoeuvre n’est-elle pas fortement réduite? Que peut on faire? Ne sommes-nous pas prisonniers du système ? Ne sommes-nous pas condamnés à perdre de l’argent? D’autant plus que mon épouse est enceinte de Jumeaux, nous allons nous retrouver à 5 au mois de septembre 2008! Conclusion le produit d’akerys n’est plus en adéquation avec notre nouvelle situation.
Je suis de la région Lilloise et notre bien locatif se situe à Suippes dans la Marne!!
Je laisse mon adresse mail pour tout contact.
Sincères salutations à tous.
Rassurez-vous, les propriétaires ET les locataires se font arnaqués par la société Akerys.
En ce qui concerne les locataires, ce sont des prélèvements pour travaux sans justificatif, ou des loyers soit disant impayés (version pour le propriétaire), mais mis de côté en réalité par la société pour le faire fructifier quelques mois.
etc etc…
Bref… ce n’est pas la loi de Robien qui est en cause, mais son détournement par des sociétés de gestion peu scrupuleuses.
a Philippe concernant l’arnaque sur Angouleme bv me contacter au 0664743837.
Pour en discuter ,je suis dans le meme cas que vous.
Nous faisons partie des « pigeons » dont vous parlez : nous avons signé en septembre 2007 avec le promoteur Akerys pour l’achat d’un F2 de 48m2 en construction dans la petite couronne d’Angoulême (eh oui, toujours Angoulême!). Il doit être livré en février 2009 (pour l’instant nous n’avons donc rien payé).
Le loyer proposé est de 410
je ne suis pas ok. j’ai profité de différent texte(Perissol, girardin, et autre par le biais de mon conseiller IFB et a chaque fois j’ai fait une plus value.
je vais a présent profiter d’une robien a proximité de lille et j’ai toutes les garanties locative possible et je réduis mon impot de 70% alors merci IFB
Moi aussi je me suis laissée embarquer dans cette loi de Robien et je regrette énormément. Comment faire pour se regrouper, je lis les commentaires mais je me sens très seule. Pour moi, c’est dans une région plutôt perdue près de Clermond Ferrand.
MEME CHOSE POUR VIERZON NON LOUE DEPUIS 1 AN ET DEMI PREJUDICE ENVIRON 50 KE
Pourquoi créer des associations de victimes des Robien?
C’est un investissement comme les autres qui comportent des risques, sinon il fallait laisser l’argent sous son matelas.
On bombe le torse et on se dit investisseur quand tout va bien et ça pete on se place en victime, je reconnais bien la l’esprit francais.
Si votre tambouille capote, c’est que vous n’avez pas posé les bonnes questions aux bons interlocuteurs, en tant qu’investisseur vous n’avez pas su évaluer les risques.
On ne le repetera jamais assez, l’investissement comporte des risques et n’est pas une activité qui consiste à aller frimer chez son conseillé en gestion de patrimoine le samedi apres midi.
bonjour,
j’ai moi même été « victime » de ce dispositif robien, je suis en cours de procès contre le promoteur, j’ai trouvé un avocat super spécialisé en droit immobilier
qui a déjà gagné des procès robien si tu veux je peux te donner ses coordonnées
mon mèl : meier.tony@neuf.fr
C’est tout de même agaçant de se voir traiter de profiteur quand on est venu chez nous nous proposer certes de réduire nos impôts mais aussi participer à un procécus(loi de Robien) de développement de l’immobilier locatif tout en faisant un placement à long terme pour améliorer notre retraite. Les commerciaux venus nous contacter nous redisaient sans cesse:>.Vente dont ils s’occuperaient bien évidemment; sauf que depuis notre signature chez le notaire nous n’avons plus de contact de la part de ces commerciaux, la société ne répond plus car elle a changé de nom. Nous sommes bien des victimes certes trop crédules, mais honnêtement convaincus du bien fondé de cette loi de Robien.Nous recherchons aussi une association pour tenter un recours.
Nous avons entrepris cette opération loi de Robien avec la société Alliance de Lyon, qui est devenue depuis la société Nexalys.
Pour nous joindre:daniel.vray@gmail.com
Pineuilh en Gironde : 4 résidences et des logements qui restent vides
Dans son édition du samedi 18 avril 2009, le quotidien Ouest se penche une nouvelle fois sur notre commune pour la citer en exemple d’une politique d’aménagement urbain et d’habitat ratée (à lire ici ou à la suite de ce billet).
La situation de notre commune a paru si « exemplaire » à la rédaction de Sud Ouest que l’article figure dans les pages France du quotidien, diffusées dans les 5 départements d’Aquitaine…
Une bien triste promotion qui permettra peut-être (et enfin) d’ouvrir les yeux de la municipalité actuelle. Une municipalité qui n’a jamais cessé, sur ce sujet comme sur beaucoup d’autres, de rejeter toute forme de responsabilité.
Commeje le souligne interrogé par Sud Ouest, la responsabilité de la municipalité est pourtant évidente puisque le Maire de Pineuilh fut à la l’initiative de l’actuel Plan d’occupation des Sols (POS), lequel précise les règles d’urbanisme propres à notre commune, et qu’à l’exception de quelques cas particuliers (bâtiments des services de l’Etat par exemple), tout permis de construire est instruit par le service municipal de l’urbanisme et signé de la main du Maire de Pineuilh…
« Qu’importe, avait répondu Jean-Pierre Chalard dans un reportage diffusé sur France 2 voici quelques mois, je n’ai aucun pouvoir pour empêcher un promoteur de s’installer sur la commune ». Rien n’est évidemment plus faux.
Revenons au fond du dossier et aux conséquences désormais visibles des choix opérés ces dernières années par la municipalité en matière d’urbanisation et d’habitat, dont le seul impact positif est l’augmentation des bases fiscales de la commune (+ 3,5 %) pour l’année 2009. Mais à quel prix ?
La crise du logement ? Ne connaît pas. Ici, à Pineuilh, gros bourg du Nord-Gironde aux portes de Sainte-Foy-la-Grande, c’est plutôt le trop-plein que le trop peu. Le candidat locataire y est accueilli comme un roi. Ristourne sur le loyer, premier mois gratuit, caution zéro, les agents immobiliers ne sont pas avares sur les « golden hello » ! L’écran plasma ? Faut voir…
Des locataires en crise, en revanche, il y en a. Des propriétaires, aussi. Ils se concentrent dans les quatre résidences plantées à chaque coin de la ville, entre champs et pavillons. Ces dernières années, plus de 300 logements ont été construits par des opérateurs spécialisés dans la défiscalisation immobilière. La commune, riche de ses seuls habitants, en espérait un nouveau dynamisme, l’afflux d’une population jeune, active, attirée par la proximité (toute relative) de Bergerac, Libourne, voire Bordeaux. Las, les résidences peinent à se remplir et les locataires qu’elles abritent ne sont que de passage.
Logements inoccupés
Pineuilh illustre jusqu’à la caricature les excès de l’investissement locatif à la mode Robien. C’est ce qui lui a valu sa célébrité.
Nous avons acheté un T3 sur Angoulème en 2004. Nous rencontrons des problèmes de location et voudrions des coordonnées de personnes dans le même cas pour action commune. (loi de robien avec AKERYS, IFB, et EDC !) merci de nous contacter par mail.
Ah… folie !
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Félicitations, un article ma foi sympa. Bonne continuation. Plus d’infos sur la réalité virtuelle dans l’immobilier
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