Xavier Timbeau lit il le « blog immobilier » ?
Il annonce que l’immobilier va connaitre des « évolutions spectaculaires« en terme d’activités et de prix.
« On va assister à une phase de surajustement à la baisse, après l’avoir connu à la hausse ».
« Nouveau déséquilibre, avec des baisses de prix au delà de l’imaginable« …
Le vilain Xavier Timbeau, d’ailleurs, met le capitalisme en cause, et l’absence de contre-pouvoirs.
On peut d’ailleurs comparer les points de vue des deux « experts » (en ce qui concerne Baverez, c’est expert en métaphysico-théologo-cosmolonigologie).
Je constate avec un certain plaisir que mon point de vue -ancien-, qui est que pour l’immobilier, la crise peut devenir si incontrôlable que la baisse des prix puisse être carabinée et atteindre les tréfonds, est partagé par du beau linge, désormais.
Quand à soigner la crise, elle ne peut être soignée que par intervention étatique, aussi forte que déterminée, laissant de côté tout le tra-la-la des « contraintes ». (C’est pas moi qui le dit…).
La crise s’annonce longue, et des erreurs de politiques économiques risqueraient de la rallonger (c’est toujours pas moi qui le dit).
Bon, je sais, comme « au delà de l’imaginable » pour certains (et même beaucoup), c’est 10 %, je vous laisse imaginer les conséquences, d’abord économiques, ensuite sociales et enfin politiques. (En un mot, ça risque de chauffer…).
Un tel appauvrissement de la société, demande des coupables et des boucs émissaires.
Dimanche 4 janvier 2009
bonjour et meilleurs voeux,
il est facile de constater ce que donne une crise profonde :
en 1950 l’indice de Friggit est tombé à 0,12 alors qu’il est de 1,9 en ce moment.
ce qui fait une baisse supérieure à 90% !!!
Si on prend les estimations de l’INSEE de 200 000 suppressions d’emplois au 1er semestre, il va falloir faire un moratoire sur les expulsions, pour ne pas voir des camps de toiles fleurir comme aux USA. Ressortir la bonne vieille loi de 1948 et la réadapter.
@pietranera
En 1950 les loyers étaient bloquées et l’inflation était très forte, ce qui explique que l’indice de Friggit soit tombé à 0,12. Cela n’est plus vrai aujourd’hui. D’autre part, même si le retour de 1,9 à 1 va jouer sur la variable prix, il ve dépendre aussi du temps pour arriver au point bas, donc les prix ne vont pas passer de 1,9 à 1 (pas de baisse de 50% à mon avis, sauf dans les endroits pourris). Je reste sur mes -30%!
En moyenne ont est deja a -20% -25% et je t’assure qu’il y a des biens qui ont deja perdu 33% voire 50% de leur valeurs. Par rapport a se qui était affiché il y a 2 ans. Ces biens ne trouve d’ailleurs toujours pas preneur.
Bonjour et meilleurs voeux à toutes et à tous.
Je suis avec grand intérêt vos échanges. Cependant, au delà des supputations en pourcentage (30, 50, 90%…), une question me vient à l’esprit: quelle est la juste valeur de l’immobilier (par exemple en euros par m2 utile), ou du moins celle que vous estimez juste?
Par ailleurs, quelle serait l’utilisation du bien immobilier que vous envisageriez d’acquérir? Location en résidence principale, résidence secondaire, location de vacances, que sais-je encore?
Et qu’en attendriez-vous? (pourcentage de rentabilité, plus-value à la vente…)
Ce n’est absolument pas une question-piège, juste un besoin de quantifier les choses.
Cordialement.
Je me base sur la valeur de mon appart que j’ai acheté en 2005. C’est un T2 dans un bon endroit de paris mais sur-évalué à mon avis. Je pense que ce type de bien doit pouvoir être acheté par un cadre genre ingénieur qui peut emprunter 180kE et qui à 50kE d’apport. Or le prix du marché actuel est de 290kE (au lieu de 230kE), d’ou la confirmation de mon -20%/-30% jusqu’au prochain point bas. Me concernant, ayant accumulé une grosse somme en cash (180kE), je cherche à passer de mon T2 dans un bon endroit de paris à un T3 ou un T4 tjs à paris mais un peut moins bien situé (enfin sauf 19e et 20e). Pour le moment je visite mais je n’ai rien trouvé qui me fasse envie. En plus j’ai calculé qu’il vallait mieux vendre bas pour acheter bas plutot que de vendre haut pour acheter haut… dans mon cas, si je vend haut pour acheter haut (aujourd’hui), je peux acheter un T3 et si je vend bas ou acheer bas je peut acheter un T4 de même qualité. Enfin je me perd un peu dans les indices, certains montrent que les prix à paris sont au plus haut aujourd’hui, d’autres indices montrent que ça baisse déja… si ceratains peuvent éclairer ma laterne voir corriger mes erreurs de raisonnement, merci d’avance…
Bref pour paris, pour un bien de qualité correcte (pas une ruine comme il y en a bc trop, et sur une jolie rue), je vois le juste prix à -20% ou -30%, mais s’il y a des excès à la baisse… peut-être plus… Pour les véritables ruines et les appart qui donnent sur une courre toute pourrie, je vois du -50% ou plus.
Enfin, seul le rendement compte, rien à battre de la plus-value!
Perso, pour moi un bien n’as pas plus de valeur que ce que l’on est prêt et que l’on peut y mettre. La valeur dépends éssentiellement de l’epaisseur du porte monnaie et du montant de crédit a disposition. Se qui implique que la valeur d’un bien immo ne dépends pas de se que l’on espére ou désire mais bien de la réalité économique de chacun des acheteurs.
Quand tout le monde en veux c’est cher, lorsque cela n’interresse plus personne c’est moins cher.
Maintenant la vrai question est : « quelle interet a ton a acheter de l’immobilier et jusqu’a quelle prix cela reste interressant »
Ton calcule est trés correcte Nam car ta situation cash te permet même de vendre ton bien a la baisse et gagner des metres carré sur ton prochain achat. A condition que tu n’est pas trop de crédit sur ton bien actuel.
Si tu as du crédit sur ton bien actuel tu pourra toujours acheter un autre biens et mettre celui ci en location, a condition que cela couvre largement le crédit + les charge + impots. Se qui te permettra de te constituer un petit plus pour la retraite ou un bon apport pour une petite maison de campagne.
Oui, j’ai encore 145kE de crédit sur mon bien actuel, que je souhaite garder car j’ai emprunté avec un TEG de 3%… Cela m’empeche de vendre maintenant pour louer ma resid et racheter dans deux ans car ce n’est pas sure que je puisse emprunter des sous dans deux ans… et en plus c’est risqué d’être tout cash avec ttes les manips monétaires des gouvernements…
Merci de ces réponses bien argumentées.
Donc, grosso modo, si on se base sur ces 290000 Euros, pour un T2 d’une surface approximative de 50 m2, cela représente un ratio de 5800 Euros/m2 (déjà fort respectable…).
Et, si l’on tient compte des raisonnements très logiques (justement…) des 2 derniers posts, on peut en déduire un montant éventuel de location.
Ceci est parfaitement valable pour du logement « à la revente ». Pour ce qui est du « neuf », je doute quand même un peu que l’on puisse reproduire exactement ce raisonnement. Le prix du bâtiment a explosé ces dernières années, et les normes de construction induisent de plus en plus de surcoûts. Et ce n’est rien par rapport à ce qui se prépare…
Petit complément à mon dernier post:
D’après les éléments communiqués par Nam, 180000 euros empruntés en 2005 à 3%, et 145000 de capital restant du, cela nous donne, sauf erreur de ma part, un crédit sur 15 ans, et des remboursements mensuels d’environ 1250 euros.
Pour couvrir ces remboursements par une location, il convient d’y ajouter tous les frais (charges de copropriété, taxes foncières et impôts, ainsi, si l’on veut être prudents, qu’une provision pour entretien normal (exemple: un chauffe eau qui claque: voir Monopoly…). Cela nous mène à un loyer plus que respectable.
D’abord je vous fais remarquer que vous considérez le monde comme linéaire, que demain est la suite d’aujourd’hui avec un petit % en plus. Je vous recommande donc de jeter un oeil sur la description de la crise de 1873, car c’est la plus ressemblante avec celle qui débute en 2008.
Si on prend la règle de 3 à 5 annéess de revenus pour la calcul du prix d’un logement, sachant que le revenu d’un cadre supérieur en Ile de France est de 50 000 Euros, ça nous donne des biens entre 150 000 et 250 000 Euros pour un célibataire, et le double pour un couple.
Autre calcul : Le revenu moyen (Idf) est de 30 000 Euros donc 10 000 Euros de possibilité de crédit par ans soit 50 ans sans les intérêts pour un appartement de 80 M2 à Paris.
Imaginez Paris sans boulot avec des troubles sociaux, les banques en faillite, les commerces qui ferment,les départs massifs à la retraite,… bref tout ce qui est prévu pour 2009 et demandez vous qui va acheter cette masse considérable d’appartements à plus de 1 million d’Euros !!!!
C’était 180kE empruntés sur 25 ans (reste 21 ans donc) mais mensualités de 900 euros. Plus charges et impots on arrive à 1100 euros, cad le loyer potentiel en loc vide.
170 empruntés pardon
as 1100 Euro tu peut penser a louer est acheter autre chose. La location paierra le crédit. Et si tu loue tu pourra réemprunter puisque le location augmentera tes revenu. Ca vaux la peine d’attendre. Quitte a faire un remboursement de 30000 par enticipation l’histoire de baisse les remboursement (pas la duré) et loué juste sous les 1000 euros.
Pour conclure, dans les ECHOS aujourd’hui, page 19 :
« Immobilier : après la surchauffe, l’effondrement »
bonjour,
il semble que le lien du « progrès » soit down.
qql aurait il gardé trace de ce dernier.
merci
@Nam
Je viens d’acheter un bien à moins 50% sous le prix encore affiché au m2 dans les indices officiels.
La barre des -30% a donc déjà été franchie mais les arbitres refusent d’homologuer pour cause d’intérêts bien compris de la profession.
Ceci étant dit en final je pense qu’on devrait s’en tenir à Friggit à 10 ou 20% prés.