le caractère local II.

« Dans mon cas, j’ai fait partie des premiers de Robien ( 94000 euros pour un loyer de 500 euros aujourd’hui sans aucune vacance locative jusqu’à maintenant, rentabilité brute de 6.4%): aucun regret. Je ne gagne quasiment rien après frais, mais comme j’ai tout emprunté, il n’y a aucune mise de fond et c’est tout bénéfice. En revanche je défiscalise à fond, donc l’opération est finalement …très gagnante (pour l’instant). En revanche, je suis repassé récemment dans une cahute pour un projet toujours a coté de chez moi. Pour une même surface, le vendeur m’annonce un loyer de 500 euros ( le même que mon premier de Robien, donc pas d’arnaque) mais le prix est de …. 172 000 euros (avant négo) à comparer à mon 94000 euros d’il y a quelques années. La surévaluation du cout est facile à calculer (mais il faut prendre en compte la négo et l’inflation et j’avais sans doute fait une bonne affaire à l’époque). Conclusion: le de Robien c’était bien au début, aujourd’hui l’inconscience des acheteurs ( avidité pour certains ?) a changé la donne. Le scénario optimiste: comme plus personne n’achète, il y a vraisemblablement plein de locataires aujourd’hui. Et comme le volume de construction baisserait ( ça doit dépendre des régions …) dans quelques années, il y aura peut être pénurie et on pourra peut être bien vendre ? A suivre.  « 

Je remercie pour ce témoignage. Il est précieux.
Plusieurs remarques. Quand le cadre juridique change, comme dans le cas de ce Robien, un certain nombre d’opérations prévues antérieurement, sont viables.
Tout bêtement, parce qu’elles avaient été étudiées pour être viables et vendables, même sans sucette fiscale.
Bien entendu, quand on donne la sucette fiscale, le vendeur réclame aussi sa part de sucette.
D’abord un peu, et observe. ça se passe bien, ça se commercialise bien, ça se loue bien.
On lance les programmes qu’on avait dans les cartons, on augmente « un peu » les prix et, ça passe.
Puis, pénurie de programmes viables, prévus et étudiés.
Comme ça se vend toujours bien, on fait du De Robien, pour du De Robien.
Il n’y a plus d’études (puisque tout se vend) de marché, plus de prudence, et les prix, de marches en marches sont passés, années après années de 94 000 euros à 172 000, pour le même rendement.
De 188 mois de loyers à 344. Inutile de vouloir soupeser, le pour et le contre, le rendement n’est pas là.

Bien sûr, au milieu, il y a toujours quelques programmes intéressants pour leur localisation, mais pas pour leur prix.
Raison pour laquelle le législateur opère un « recentrage ».
Le nombre de locataires et surtout la solvabilité ? A étudier.
Là, il faut oublier l’AI, le vendeur et ses salades.
On va voir sur place.
D’abord, on questionne les « centres d’influences ». Ceux qui ont du verbe et connaissent tout le monde. Avant c’était le curé, il y en a plus, cela peut être le cafetier, le coiffeur, ou la plus mauvaise langue du quartier.
Quand on n’est pas sur des régions atypiques, comme la région parisienne, on se renseigne sur la situation locale de l’emploi.
Exemple : commune de 5000 habitants, autant d’emplois, mais le plus gros, en redressement judiciaire…(550 salariés), de quoi faire un gros trou. La « grosse » commune à côté ?
Oui, tout le monde en vient, dit on. Seulement, la grosse commune qui est à 10 kilomètres, elle est passée en 30 ans de 28 000 à 16 500 habitants, et sur le tas, est devenu une gigantesque maison de retraite (5000 plus de 65 ans)…
(Quand on achète, même pour placer, c’est dans l’optique longue).
550 emplois sur une commune de 5000 habitants, cela veut dire que beaucoup seront touchés au niveau immobilier. Le pire étant atteint par les couples qui travaillent dans la même entreprise.
Comme l’indemnisation du chômage a régressé de 30 à 23 mois, puis, va régresser encore encore en durée (1 jour travaillé, 1 indemnisé), ça va être le massacre…
Ils tiendront, s’ils ont des emprunts, le temps des indemnités chômage, à force de privations.
Après, on risque l’épidémie de mises en ventes. C’est l’inconvénient de n’avoir que des propriétaires. 

Bien entendu, je ne me suis que placé au niveau strictement économique.
Tout acte à des conséquences économiques (comme l’indemnisation du chômage).
Dans ces cas là aussi, rappelons que c’est beaucoup plus risqué de loger des insolvables que les autres.
On peut passer du stade strict d’investisseur, à celui de gestionnaire -forcé- de la pauvreté…
Toute commune aussi, qui perd des emplois perd de la population.
Votre bien risque de jouer « la variable d’ajustement ».
Parmi les centres d’influence, dans la plupart des communes, les maires, ou les conseillers municipaux.
Ils sont souvent très capables de vous dire les produits demandés et ce qui sont en excédent.
Il faut voir aussi, si la frénésie de réhabilitation a remis sur le marché des biens abandonnés depuis des années.
Cela peut représenter 5 % du parc…
On risque donc une mise en concurrence avec des gens qui peuvent baisser énormément le loyer : propriétaires de vieilles dates, réhabilitations opérés par des professionnels pour leur propre compte.

Dimanche 4 janvier 2009