Le logement social très rentable.

10 commentaires

P1000119 Il y en a qui se plaignent.
A l’heure actuelle, pour une fois que quelqu’un fait des benef, on va pas cracher dans la soupe, non ?
Il y en a qui rêvaient des 15 % de rentabilité, et certains tordent le nez quand ça arrive ? ça va pas non ?
Examinons les conditions :
La gestion est patrimoniale.
On achète, pas dans le but de revendre, mais dans le but de conserver.
On achète bas, très bas, et quand, par hasard, on revend, c’est haut, très haut.
Les prêts sont à très long terme, à très bas taux, mais les enveloppes ne sont jamais toutes consommées.
C’est le signe qu’on résiste à la mode. Les travaux sont programmés longtemps à l’avance et la seule chose qu’on puisse précipiter, c’est l’achat de foncier. L’occasion fait le larron.
L’appel d’offre permet de réduire les couts. Pas de « tout fait », que ce soit constructeur ou promoteur.(S’il y en a de corrects, beaucoup ne le sont pas).

Au niveau macro-économique, il n’y a pas de distribution de bénéfices. La structure juridique l’interdit.
Les sociétés de logement social « privées » ne tiennent pas la distance. Elles finissent toutes par vendre.
On a une vue correcte de l’état immobilier du parc.
Etre professionnel, ça aide. Cela évite aussi les investissements mal venus et inutiles.
En général, quand ceux-ci surviennent, c’est en fonction de pressions politiques et dans des réhabilitations qui n’auraient pas du être.
Notamment dans du social qui n’a jamais fonctionné réellement.
Pour certains immeubles, j’ai entendu parlé de « crise » en … 1968. Réhabilité en 1984, démoli au tournant 2000, les organismes n’étaient pas chaud pour la réhabilitation.
A l’interne, on disait que cela n’aurait jamais du être construit…

Les pressions présidentielles pour que les programmes finis des promoteurs soient achetés par les sociétés HLM vont à l’encontre de leurs principes.
Elles n’ont pas la maitrise d’oeuvre, elle n’ont pas eu la maitrise des couts de construction et surtout, celle du foncier.
Donc, on est loin de l’imagerie d’Epinal de ce qui avait fait la bulle immobilière.
Pourtant, le logement social de fait de petits propriétaires existe aussi. Elle obéit à la même logique, et souvent est faite par des ouvriers du bâtiment. Acheter bas, très bas, réhabiliter soi-même, louer (on peut casser les prix) et certains s’y sont constitué de beaux patrimoines.
Mais aucun n’a fait confiance dans le « signez ici ». Gens de terrain, ils connaissaient et le marché, et le bâtiment. Mais eux, à 15 % de rendement, ils ne se déplacent même pas…
En plus, cela fait 20 ans et plus, qu’ils font du S. Plazza. Les organismes HLM, quand à eux, dans quelques mois, devraient se voir proposer 15 000 à 20 000 locaux. Vous savez, les agences bancaires en déshérence.

Dimanche 1°Février 2009

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(10 commentaires)

  1. Mouais. D’abord, c’est un papier du Monde, que tu pourfends souvent sur ce blog. Dans cet article, le Monde aurait donc raison, et pas dans les autres cas ?
    En plus, c’est une étude du cabinet Precepta, Precepta, une filiale du groupe Xerfi spécialisée dans « les analyses stratégiques », comme ils disent dans l’article. On relaye les études stratégiques des ultra-libéraux, maintenant ?
    Et leur principal argument, c’est le manque de logements : « 1,3 million de ménages attendent un logement social. » parait-il. Moi aussi, je veux bien un logement social. C’est donc 1,3 millions +1.
    Et si on prend la peine de tout lire : « Ces chiffres doivent être maniés avec précaution », pondère néanmoins Thomas Roux, qui a dirigé la recherche : les organismes HLM dégagent des marges importantes, mais ils sont endettés, puisqu’ils empruntent sur plusieurs décennies des sommes colossales pour financer leurs programmes.
    Et en conclusion : « Mais le président du directoire de la SNI, André Yché, souligne, lui, qu’un bailleur peut se révéler très rentable dès l’instant… où il n’investit plus et où il se contente de gérer un patrimoine amorti. »
    Bref, ceux qui ont acheté un de Robien il y a quelques années et qui sont en train de l’amortir n’ont peut-être pas eu tout à fait tort.

  2. ça dépend où, et à quel prix… Surpayé et à pétaouchnok, ça va être dur…

  3. Il en est du Robien comme du Madoff. C’est une pyramide où les premiers ont été bien placés, les suivant ont été de plus en plus mal situés pour finir comme des « actifs » pourris. C’est devenu une industrie de la commission, du prêt, et de la défiscalisation, et non plus de l’investissement.

  4. Et ils sont nombreux les franciliens (par exemple) à avoir acheté du Robien in the middle of nowhere. Je me rappelle les pubs fabuleuses : votre T2 aux portes de Toulouse, à Saint Gaudens ! Trop fort, en te vendant Saint Gaudens dans la première couronne, les Kauffman & Decroix était prêt à te vendre l’Andorre en 2ème couronne ! Evidemment, le francilien qui met 1heure pour aller au boulot, être à 40 min de Toulouse c’est la porte à côté.
    J’en passe, et des meilleures. Y a une quantité de minuscules villages autour de Toulouse qui ont vu se construire une Résidence « fermée/sécurisée » presque au milieu des champs. Probablement pour être à l’abri des sangliers …

  5. Le fait que les prprios déclarent en Robien, ça change quoi par rapport au billet de Patrick.
    Je me suis d’ailleurs reconnu à travers ce dernier… 😉

  6. Le fait que les prprios déclarent en Robien, ça change quoi par rapport au billet de Patrick.
    Je me suis d’ailleurs reconnu à travers ce dernier… 😉

  7. @patrick
    Le fait d’avoir comme locataires une population difficile, n’augmente il pas les dégradations du bati et donc une hausse des couts et une baisse de la rentabilité ???

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